春节到了,北上广的安迪、玛丽、哈里陆续回到小县城,变成了妮子、花花、柱子。

  回来过年,除了陪伴父母走亲访友,北上广深漂族们也逐渐发现家乡的不同,考虑在日益发展的家乡购置房产。

  一部分人是因为城市房价太高,工资越来越赶不上房价速度时,转而回到家乡购置房产,或者转向大都市圈周边的三线城市安家置业。一部分人是因为基于有闲置资金,考虑投资房产、商铺。小县城的的房价低很多,如果回报还可以,入手一套压力不算大。

  笔者所在的富川瑶族自治县位于广西北部,靠近湖南、广州交界处,前往广州动车仅需2个小时,人口30多万,版图总面积1572平方公里,以农业、旅游业经济发展为主。

县城面貌

  如今,随着县城往东发展,新开发的县城东新建立了许多楼盘、商铺。2017年底,碧桂园也在新区拿地开发建设。2018年新春,许多打工族回来过春节,看见新区的发展面貌,有了置业的打算。

  阿秋,是其中一个。她与丈夫是本地人,住在距离县城5公里的乡村,几年前去温州某县自己开了个小工厂,虽然事业刚起步,但是考虑到有个孩子1岁了,买房安家也提上了日程。工作地虽然是个小县城,但是房价已经破万,而且小夫妻也没有在当地安家的打算,大城市的买不起,于是回家买房成为了首选。

  “不想考虑二手房。”阿秋表示,一是因为当地的二手房多为单位房,比较老旧,而是有的小区是小开发商建设的,规划也不够好,住起来不舒服,电梯都不一定有,停车也不方便。“如果买的话,会考虑新区那边,道路又宽,政府部门也会陆续搬过去,距离车站也近,可以选择的楼盘也多,而且附近规划了大型的商场,以后会有电影院、大型超市、学校等。”

  “我自己回去住的概率挺大,我希望以后父母能去那边住,老家的房子已经很老了,不打算盖新房了,去县城住更方便。一方面改善一下他们的生活条件,另一方面也能让他们融入新的环境。”她表示。

目前县城城东最大的在建楼盘沙盘图,规划有高层、别墅。

  她表示会首先考虑知名房企开发的楼盘。她说,县城的二手房价格在3、4千元/㎡左右,新房也是不到5千,可以接受。选择大品牌的开发商开发的楼盘是因为,她的一名邻居给她的前车之鉴。邻居小辉的父母,在几年前在小辉谈了女朋友的时候,就以全款30多万在当时的县城中心位置买了一套100多平的期房,规划有电影院、商城、商铺,地理位置又好。小辉父亲是个包工头,小辉跟着父亲工作,因为没有交社保,也不懂贷款,所以直接交了全款。没想到的是开发商跑了,楼盘烂尾了,楼盘外面建好了但迟迟不能交房。如今,几年过去了,小辉已经结婚,孩子都快2岁会走路了,虽然老家有房子,但是因为在县城做了小生意,所以他们还只能在县城租房住。每每经过家门口却,他们都忍不住叹息。

  庆幸的事,如今事情有了转机,他听说楼盘已经被其他开发商交接,虽然依然不知道何时能交房,但是好歹也算是有了盼头。

  除了购买住房,商铺也入了部分投资客的眼。

  周杰是本地人,与妻子在贵阳工作,两人已经在贵阳购买了房产并且已经入住,在杭州也有一套房子。手头有闲置资金。回家过年期间,一日开车经过城东新区,看到某财富广场楼盘打出商铺10年统一托管出租,8%年收益率的口号,就走进了营销中心。“看到县城的发展越来越好,就萌发了投资的想法,一方面附近规划好,是大型综合体项目,规划有电影院、商场、肯德基等,周边楼盘也多,附近是新车站。而且开发商帮你统一管理出租,还蛮心动的。”他表示。一方面,父母在老家,以后商铺可以作为父母的养老资产,另外一方面,如果价钱不高,而回报率可以的话,投资是划算的。

开发商打出的10年统一托管 回报率示意海报

  然而当他告知家人此事,并且和家人第二次走进营销中心并且走访了周边其他商铺之后,又改变了主意。

  “价格还是太高了,2万多一平的商铺,要知道住宅才卖3、4千,公摊也特别大,达到45%,算下来价格将近3、4万一平,周边的商铺多是卖粉的、便利店、烟酒店、五金店,租金也不高。虽然这个商铺是在商场下面,由开发商统一管理,但是商铺价格太高,担心回报率不高,投资不划算。还是再考虑一下。”最后他还是没有买,走出了营销中心。

  或许他说的话不无道理,县城人口30多万,已经不小了。但是现在的社会是,年轻的人们都在像一二线城市进军,县城的人口每年净流出的比较多,流入的人口也就是县域的一些村镇人口。

过年期间来看房的客户

  先说说价格,一般的商铺价格正常的在住宅价格的3倍左右(大部分),这个财富广场这个商铺的价格显然是有些虚高太多,达到了住宅价格的6、7倍。   

  另外,这是新建一个商贸城,比以前的更大。那么,在县城已经有成熟商业中心的情况下,这么一个大型的商贸城,等它发展起来也是要很久的。除非县城有一个产业集群,然后把这些批发者都集中到这里。否则,要想起来,都是很困难的。如果本县没有这样的产业集群,而商户是从外地招商过来的,那么这个商贸城人气堪忧。  

  还有就是,经验丰富有实力的运营商,目前不会去选择在三四线城市运营商场,因为风险太大。而大开发商同样不会去三四线城市建这种大型商场,还是因为风险大。

县城规划图

  综合来说,县城商铺投资风险相当的大。另外,商铺的投资收益是靠租金来收益的,并不是商铺升值后倒卖来获取收益的。商业房产转让要交一大笔税,所以买卖市场很萎靡,几乎看不到哪个中介做商铺的转让。

  住宅火,未必能带动商铺也火。但是可以肯定的是,如今4、5县城市的房地产商已经被盯上了。在如今一二线城市地价日益高涨的今天,县城的地价更廉价,而居民的购买力却并不弱,大把多在大城市买不起房的人选择返乡置业,而且品牌房企的开发建设规划也比地方小房企更有规划、有保障,产品更有说服力,能带给当地居民更优越的居住环境,能在竞争中脱颖而出,可以预见的是,大牌房企进驻县城将会越来越多。