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  乐居买房讯  近日，中原地产公布了南宁楼市半年报，数据显示，截至今年6月底，南宁商品住宅可售面积为957.4万㎡，消化周期为13.3个月。

  （数据来源 中原地产；消化周期=可售面积/近12个月月均成交面积）  

  南宁楼市消化周期仍处于合理范围

  根据此前住建部下发的通知要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地，这有利于维持各地住宅库存的平衡。

  由此可见，南宁目前商品住宅消化周期为13.3个月，仍处于相对合理健康的范围，但下半年供地是否增加、增减量多少需要根据实际情况判定。  

  良庆、青秀去化周期持平 邕宁去化能力不足

  从目前南宁住宅各区域存量来看，西乡塘区消化周期最短，仅为9.5个月，也是唯一在10个月以下的区域；其次是兴宁区11.4个月，青秀区12.1个月，良庆区12.9个月，消化较慢的江南区和邕宁区，分别为15.5个月、21.8个月。

（数据来源 中原地产）

  住宅的消化周期受到住宅供应量和近一年成交结果的影响，良庆区依然是供应量最大的区域，可售面积达333.9万平米，但其去化周期几乎与平均去化周期持平；根据克而瑞的商品住宅成交数据显示，良庆区的商品住宅成交量高达40%，高供应高成交的作用下，该片区的去化率也在合理水平范围内。

  青秀区的去化周期与良庆区基本持平，但可售面积仅为良庆区一半不到，原因是青秀区的住宅供应主要集中在凤岭南、凤岭北、三岸、仙葫这几个板块，不少在售楼盘入市时间已经过半，存量不多，如大唐臻观、彰泰红、龙光天曜等，加上近段时间的土地供应较少、购房者热捧等原因，青秀区的去化仍在正常水平。

  近年来，南宁的旧改项目供应量已经超过了土地挂牌的供应量，且主要集中在江南区和西乡塘区，目前江南区的旧改大盘已经有不少入市销售了，如龙光玖誉城、华润置地江南中心、荣和伍壹大道等，都是上百亩的大盘，供应量稳坐第二，去化周期被拉长；反观西乡塘区当代锦园、洋浦星、建发鼎华北大珑廷等不少已经销售过半或者清盘了，供应量差距较大，所以西乡塘区的去化周期相对较短。

  邕宁区的供应量在中下游水平，龙岗板块目前也是土拍的热门，今年也有北投东境、金悦湾、招商新城·臻樾府等项目即将入市，但去年至今年因疫情影响致房地产行业下行，加上龙岗的存量房较多，拉高了去化周期。

  兴宁区的供应量较少，主要集中在兴宁东三塘板块，今年上半年吸引了威宁、金地两家房企进驻，其中金地集团为首进南宁，打造的项目金地美域国际目前已经面市。

  上半年热盘劲销 加快消化周期

  住宅去化周期与住宅项目的销售情况息息相关，克而瑞数据显示，在2021年上半年南宁商品房项目销售金额/销售面积TOP20中，良庆区上榜楼盘数量最多，无论是金额榜还是面积榜，良庆区占有率过半，江南区、青秀区、西乡塘区、兴宁区均有项目上榜。

  （数据来源：克而瑞）

  良庆区的热销项目主要集中在五象湖、五象南这两大板块，代表热盘有路桥壮美山湖、恒大御府、建工城。五象湖板块是五象新区未来打造的中央居住区，目前周边配套资源丰富，聚集了良庆区良庆区人民医院、广西美术馆、南宁市图书馆、广西规划馆、五象湖公园、五象岭森林公园等资源配套，人文气息浓郁，生态宜居，未来将会是人口聚集地。

  可见，处在该区域的路桥壮美山湖、恒大御府具有优越的区位优势。路桥壮美山湖占地上千亩，项目售价约为13000元/㎡，低于周边房价，对想上车五象湖的刚改购房者较为友好。而恒大御府位于五象湖南板块，临近五象三中，位于地铁2号线坛泽站地铁口，且带装修均价在13000-14000元/㎡左右，低于周边均价3000-5000元/㎡，铁学商俱全的配套让项目首开受到购房者热捧。

  而同区域的五象南板块是加工贸易现代物流板块，目前仍处在开发建设状态，规划中的三号线南延线还在规划中，且区域内目前还无大型商业配套建成，是良庆区的价值洼地，目前板块的房价约为10000-14000元/㎡左右，吸引很多刚需购房者前来置业。处于该板块的建工城，占地约1200亩，体量大，售价约为9300元/㎡起，价格亲民。且项目为准现房在售，交房更有保证。

  值得注意的是，青秀区凤岭南板块的保利领秀前城也是独具优势的热销大盘，是加快青秀区住宅消化周期的关键所在。凤岭南板块目前开发完善，商业、医疗、教育等资源配套成熟，千亩大盘保利领秀前城坐落于此，自身规划有多所幼儿园，且拥有青秀山及邕江生态资源，一线江景成为其优势，使其成为目前热门置业楼盘之一。

  资源配套、城市发展重心的集中，未来良庆、青秀仍是置业热门，百亩、千亩大盘货量大，拿地成本较低，随着地价、房价的上涨，大盘的运营依然可以维持在盈利水平，且占据了城市的核心位置的项目能持续保持销售热度。

  此外，上半年良庆区在售热盘还有建发五象印月、建发央玺、威宁青运村、金科城、万科金域国际、光明城市等，在售价格受地段和产品类型的影响价格差距较大，在售价格在13000-30000元/㎡左右。

  下半年优质新盘入市 房企抢收战打响

  那么下半年将会有哪些优质新盘亮相呢？

  据乐居新房中心不完全统计，南宁下半年将有 27个新盘面世，对于购房者而言可选择的项目多，可以根据自己需求进行购房。

  （数据来源 乐居统计）

  总而言之，南宁目前商品住宅消化周期在13.3个月左右，需要维持供地水平，但根据各城区的去化情况，下半年房企可有针对性地加大去库存力度，新盘入市势必会给老盘带来压力，下半场依旧是产品力和品牌口碑的竞争。