近期,南宁土地交易市场出现冷清局面,一些地块甚至连续两次出现流拍。这种现象在近几年的南宁土地交易中并不多见。业内人士认为,在国家继续加强楼市调控的市场大环境下,南宁的土地交易可能会出现微调

  土地交易不够活跃

  近期,南宁土地部门举办土地拍卖会。由于竞买人不足等原因,有的地块未能顺利成交。

  9月16日,南宁土地部门原计划出让位于龙岗大道西侧和壮锦立交西北角的两块地,但由于竞买人数不足开拍要求而取消。其中,位于龙岗大道西侧的地块,面积约226亩,计划起拍价是360万元/亩;位于壮锦大道西北角的地块,面积约38亩,计划起拍价是473万元/亩。

  10月27日,南宁市第二十九期土地挂牌出让会举行。当日出让三块地,其中有两块地是批发零售(加油站)用地,有一块是城镇住宅用地。两块批发零售(加油站)用地中,位于大学西路的地块以130万元/亩成交,位于经开区金凯路的地块以190万元/亩成交。当日出让的城镇住宅用地位于相思湖新区,面积约106亩,因为项目要配套建设超高层五星级酒店而引人关注。地块计划起拍价为351万元/亩,由于无人问津,最终无法成交。

  11月30日,南宁土地部门原计划出让两块地,其中一块位于龙岗大道西侧,一块位于经开区沛鸿路北侧。由于竞买人数不足开拍要求,拍卖会取消。经开区沛鸿路北侧地块面积约91亩,计划起拍价385万元/亩。龙岗大道西侧地块是9月16日流拍后再次流拍。

  土地部门推出的土地未能顺利成交,这在近几年的南宁土地市场中并不多见。广西宏图房地产销售公司策划部经理成浩东认为,时下南宁土地交易不活跃,说明土地交易市场已经受到住宅销售市场的影响和传导。

  入市门槛将会降低?

  不少业内人士认为,当前国家继续加强楼市调控,市场信心不足,是形成开发商买地兴趣降低的主要原因。

  广西中坚集团董事长梁光海认为,在市场不明朗的时候,开发商都有回笼资金、收缩经营的需求。而那些资金实力弱的开发商,难腾出资金买地,这形成土地交易不活跃。

  梁光海告诉记者,在2009年、2010年市场行情好时,南宁土地竞争激烈,一些在当时未能买到地的开发商,现在有“抄底”买地的想法。但是,这些开发商只是手头有“闲钱”,实力又不是十分雄厚,对一些大面积、高门槛的地块是心有余而力不足,只能“望地兴叹”。

  业内人士介绍,位于相思湖新区的流拍地块曾受到不少开发商的关注。该地块位置好,位于相思湖新区核心地段,临江又适合开发住宅,且起拍价不算高。但是,该地块入市门槛高,要求建200米以上的超高层五星级酒店,住宅要按照三星级绿色居住建筑标准建设,建成绿色居住建筑示范区,这使得开发商的成本增多。地块面积约106亩,保守估计买地投入资金需要四五亿元,再加上建设五星级酒店的保证金,投入需要6亿元左右,这阻拦了不少有兴趣的开发商。

  一些业内人士认为,针对当前的市场情况,明年南宁的土地交易门槛可能会有所降低。对配套内容和建筑标准的放宽,可以吸引更多开发商的关注。

  记者查询发现,南宁将于近期出让的一些地块,基本只对套型面积作出硬性要求(套型建筑面积90平方米以下的住房面积,要达到住宅开发建设总面积的70%以上),要求有高端配套的地块不多,这迎合了不少有意在南宁开发楼盘的外地开发商需求。

  以成熟路段地块推动市场

  一些业内人士发现,南宁近期将推出的一些地块,大多位于成熟路段,新开发区域的地块在土地出让中的比例有所下降。

  位于五一中路南宁车管所对面的一块地将出让,地块面积为7.8亩,起始价为690万元/亩。该地块周边生活配套成熟,容积率最高可达5.5,受到不少开发商的关注。据了解,五一中路一带目前楼盘售价在6500元/平方米左右,在该路段开发楼盘业界普遍看好。

  在江南客运站附近,也有一块地将在近期出让。该地块面积7.7亩,起始价为260万元/亩。现在江南客运站、银海大道一带已经日趋成熟,区域内人气旺,开发楼盘前景好。

  招标、拍卖、挂牌是当前土地交易的3种形式,相比之下,拍卖竞争最激烈,挂牌稍平和,招标较平淡。买家在土地挂牌交易的期限内(一般为10天)可以多次报价,有利于竞买者在长时间中理性决策和竞争。此外,挂牌出让的另一特点是,就算在挂牌期限内只有一个竞买人,只要竞买价不低于挂牌底价仍可成交。梁光海认为,在市场火热时,通过拍卖方式交易,可以得到土地出让的最大收益,现在市场形势转变,挂牌出让的土地可能会逐渐增多。

  记者从南宁土地部门获悉,南宁市2011年第四十五期土地出让会将推出6块城镇住宅用地。6块用地均以挂牌方式出让,如此集中地挂牌出让多宗土地,在南宁不常见。

  小面积地块将会成主角?

  位于南宁龙岗大道西侧的约226亩地块,受到众多业内人士的关注。该地块是今年南宁推出的最大一宗交易面积地块,也是南宁首次出现两度流拍的地块。

  对该地块未能顺利成交,不少开发商都表示惋惜。一些人士认为,该地块位于五象新区龙岗片区,开发前景好,只是在当前的市场背景下,开发商信心不足,且地块面积大投资成本高,从而影响了交易。

  日前,记者实地探访该地块。从仙葫驾车经过龙岗大桥,往前几百米,在龙岗大道右侧有一泥路,从路口往前三四百米就到了该地块。地块距在售的水立方约300米,42路公交车途经项目附近。从项目步行到公交站点,约需要15分钟时间。

  现在项目周边正在紧张施工中,目前没有什么配套设施。地块距江边不远,如果建小高层住宅,业主可以看到江景。

  成浩东认为,地块面积约226亩,计划起拍价360万元/亩,算下来购地成本起码在8亿元以上。现在国家对购地付款有严格要求,一般要在9个月至1年内就要付清款,这对开发商的实力提出较高要求。

  目前龙岗片区配套设施不成熟,销售进度会慢一些,让开发商投大笔资金在未成熟的地块难度较大。如果地块面积稍小,开发商投入的资金少,经营压力就会小许多。

  一些开发商认为,小面积的地块较受到市场的欢迎。地块面积小意味着买地成本少入市门槛低。楼盘适中的占地面积既可以做出住宅品质,销售回笼又快。只有少数资金雄厚的大开发商,才会意向购买大面积地块。

  据了解,将于12月28日举行的南宁市2011年第四十期土地出让会上将出让3块城镇住宅用地。3块地中面积最小的不到9亩,最大的不到21亩。其中位于相思湖新区西宁路西侧的地块面积为8.6亩,起拍价306万元/亩;位于长泵娴牡乜槊婊20.5亩,起拍价561万元/亩;位于鲁班路的地块面积14.7亩,起拍价711万元/亩。业界分析,今后一段时间内,南宁的土地出让将是小面积地块唱主角,这样土地面对的客户更广,成交率会更大。