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     乐居买房讯  为帮助广大购房者更好地了解购房知识，避雷避坑，买到更好的、适合自己的房子，乐居策划了“购房百科知识”栏目，向广大购房者提供全面、有趣的购房知识。购房百科开课了，今天来讲一讲有关房贷的一些小知识，来看看怎样更好地贷款，还房贷。

  从去年开始，南宁的房价一直维持在1.2-1.3万+元/㎡，再对比南宁平均的工资水平，购房者承担起这个房价实为不易。因此，大部分购房者买房都需要通过贷款方式去买房，贷款买房可以帮助购房者较快实现购房计划，可以提前入住，那么贷怎么去贷款？

  目前，一共有三种贷款方式，包括商业贷款、公积金贷款和组合贷款，接下来乐居为大家详细解析。

  1、商业贷款

  商业贷款是银行发放的贷款，有额度高、贷款利率高的特点。

  （1）额度高。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。

  （2）贷款利率较高。商贷基准利率为4.9%，目前全国首套房贷款平均利率在上涨，因此贷款的总利息比较高。

  2、公积金贷款

  公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放，有贷款利率低、额度有限制的特点。

  （1）贷款利率低。公积金贷款利率低且稳定，可以降低成本，最新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上利率分别为2.75%、3.25%。

  （2）额度有限制。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。

  3、组合贷款

  即组合申请公积金和商业两种贷款，有利率适中、贷款金额较大的特点。

  （1）利率适中。即商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息，利率不会太高。

  （2）贷款金额较大。结合公积金贷款和商业贷款两种贷款的形式可贷款的金额也比较大，因此使用的人数最多。

  了解了贷款方式后，我们来了解一下贷款利息。众所周知，购房者一般是在支付完首付款后申请贷款，申请贷款后购房者就会马上变成了“尾款人”，需要承担一定的利息，在规定的期限内需要还完剩下带利息的房贷。

  那么房贷利息是怎么去计算的？

  贷款利息的计算公式为：利息=本金×利率×存款期限(时间)。房贷利息计算会因为贷款方式以及房贷还款方式的不同而有所不同，房贷的还款方式主要有等额本金还款法和等额本息还款法两种。

  1、等额本息还款法：每月按相等的金额偿还贷款本息，本金逐月递增，利息逐月递减，每月还款总金额不变。这个方法利息稳定，比较适合大众。参考计算方法如下：

  每月应还总额 = [ 贷款本金×月利率×(1+月利率)×还款月数 ] + [ (1+月利率)×还款月数-1 ]

       每月还款利息 = 未还款本金 × 月利率

  每月还款本金 = 每月应还总额 — 每月还款利息

  2、等额本金还款法：每月的还款额不同，第一个月的还款额最多，后面逐月减少，越还越少。这个方法前期利息较高，适合前期资金充裕的购房者。参考计算方法如下：

  每月应还总额 = (贷款本金+还款月数) + (本金－已归还本金累计额)×每月利率

  每月还款利息 = 未还款本金 ×  月利率

  每月还款本金 = 贷款本金+还款月数

       此外，如果购房者资金充裕，想提前还款，需要注意以下几点：

       1、享受较大房贷利率优惠的不建议提前还款；

       2、等额本金还款期已过1/3不建议提前还款，因为等额本金还到中后期，所还的更多是本金，前期高利率基本付完，提前还作用不大，得不到优惠；

       3、等额本息还款已到中期不建议提前还款，因为等额本息还到中期，已经偿还了大部分的利息，因此房贷提前还款意义也不大。

  今天的购房百科就到此结束了，看完介绍你知道怎么还房贷了吗？大家可以代入去计算。