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       2021，风云变换 冰火两重天

  2021，跌宕起伏 内“卷”为敬

  2021，你我皆是见证者

  2022，逆势而生 激荡前行

  这是风云变换的一年，是冰火两重天的一年，疫情反复、市场收缩、房企暴雷······

  这是逆势而生的一年，挑战和机遇共存，政策调控、兼并做强、内卷不止。

  这一年，南宁楼市经历了风生水起、风云突变再到波诡云谲。

  2021年，南宁楼市给出了什么样的答卷？2022年，南宁楼市又将如何向阳而生，逆势前行？乐居广西与你一起洞悉南宁楼市。 

      时值年末，乐居广西盘点年度五大楼市现象，回顾这“魔幻”的2021，以此窥探今年房地产行业的全貌。接下来，乐居还将从【政策】【市场】【房价】【成交】【新盘】【土拍】【开盘】【供应】【城建】等方面“描摹”2021年南宁楼市，敬请关注！

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        暴雷|高周转房企接连被绊倒

    2021年对于地产圈来说，是极其丰富的一年，称为多事之秋2021也不为过，三道红线打开了房地产新周期的潘多拉魔盒，是限制房企杠杆的强有力手段。

        2021年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至出现了暴雷现象。高周转的恒大、蓝光、富力等陆续被绊倒，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。

  降价|轰轰烈烈降价潮

  降价是从下半年开始，传统的楼市“金九银十”，南宁就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，包括总价直减、首付分期、特惠房、车位优惠等。

  如果说前期的优惠还只是小打小闹，到了双11、双12，优惠降价潮愈演愈烈。南宁楼市一波打折热潮轰轰烈烈袭来。“特价房”、“一口价房”、“员工优惠房”，各种花式促销，买房送车位、送10年物业费、送车、送全屋家电、送装修补贴、全盘8折、9折、立减20万等等。

  优惠力度之大在近几年都是相当少见的，一波优惠下来，让购房者眼花缭乱。

  优惠是真的吗？无疑是真实的，有乐居网友反馈，在12月入手一套位于龙岗的房子，满减算下来，相比上半年她所看的这个楼盘同一个户型，优惠了近十几万。

  年底是房企回款的日子，这种优惠仍在持续，且力度加大，而且近期不少房企和楼盘，如建发、大唐、华润、大都、龙湖等品牌房企纷纷发通知明年1月1日起取消优惠，也是一种营销策略，提升购房者的购房紧迫感。因此购房者也要擦亮双眼，多方对比，莫要为了一时的优惠成为接盘侠，但是对于真正有买房需求的人士，年底也不失为买房的好时机。

  流拍|开发商拿地谨慎

  南宁土拍市场“遇冷”，开发商谨慎拿地，终止拿地、延期出让、流拍等变成常态，底价成交算好的了。哪怕是位于五象湖板块的优质地块，也难免遭遇“出嫁”难的困境，以往同地段的地块可能被十余家房企抢拍成D王，如今纷纷停止出让。

  上半年和下半年的土拍市场唱出了一首冰与火之歌，上半年出让约30幅地块，不缺乏高地价地块，如万科在五象新区拍出的楼面价1万4的84亩地。从6月份，南宁土地市场转折。南宁楼市降温明显，开发商一改往日拿地劲头，出手谨慎，11月土拍“颗粒无收”，12月原定于出让15宗地块，目前已有6宗地块终止出让。

  一方面是放地量减少，而且土地附加条件多，要求配建安置物业、学校等，付出的隐形成本高，一方面地块价格也不便宜，房企处于成本考虑，哪怕低价成交总地价也非常高。拿地成本高，房企资金紧张，三道红线施压，市场下行的情况下，房企拿地也会更谨慎。

  分化|板块分化加剧

       热门置业区域价格依旧坚挺。随着市场调整，楼市分化将愈加明显，板块的价值差异更加明朗化。

  地段以及城市未来发展方向是核心，城市的核心地段的优质产品不受市场周期的影响，而在地段和产品皆不占优势的楼盘更需要优惠促销打动购房者，拉动销售，两级分化十分明显。

  裁员|房企可支配的移动资金少了

  裁员、降薪是今年大多数房企的标准动作。楼市横盘期，房企为了缩减成本，“优化员工”的手段层出不穷。恒大广西员工因为公司拖欠员工工资和社保集体罢工，中昂通知任性放假半年，按照不低于当地最低工资标准（南宁最低工资标准为：1810元）的80%支付生活费，而全员营销内部卖房是早就公开的秘密了，完不成销售任务就没有奖金，这些行为不就是变相裁员，逼员工自动离职。

  业内有置业顾问表示，以前的不少同行都打算暂时休假，有的辗转几个项目后干脆转行。有的项目，策划团队甚至被集体换掉，或者只留下少数策划。与此对应的，还有农民工拉横幅讨薪拉横幅事件，各种现象都说明，房企可能没钱了，可流动支配的资金少了。

   “稳”字将依然是2022年的楼市关键词

  央行、住建局最新定调，“稳”依然是2022年的关键词。央行对于房地产方面要求，是稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

  因此2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  房地产业良性循环，行业政策风向正在发生微调，但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。