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乐居买房讯  南宁楼市刚开局，一个个惊爆眼球的价格就出来了。龙岗7字头人才房、8字头内部房源、五象总部基地9字头精装安置房等等，现在房企“内卷”怎么严重了吗？要知道去年南宁的房价均价是13093元/㎡，六城区房价均过万。  

随着项目的“促销内卷”愈演愈烈，南宁不少项目推出特价房的消息，而房源打特价的原因各不相同：内转房、员工房……这些房源到底有什么区别？能不能买？下面和大家慢慢讲解

第一个我们说说人才房

近日，乐居在朋友圈看到有置业顾问发布一则消息称，龙光玖珑湾目前有几套人才房源在售，价格低至7500元/㎡。户型建面从75-119㎡都有。在乐居询问过后，发现这些房源均为人才房。

此次加推的福利费为人才房（毛坯），2号楼1单元，均价在7500-8800元/㎡，楼层可选，预计2022年9月底交付。 如97㎡三房，首付约16万，月供3700元左右，75㎡小户型，首付最低为13万，月供约3000元，115㎡四房，首付约20万，月供约4500元。据悉，这批房源本来是给浪潮集团的人才房。现在，被重新打包成商品房出售。

人才房购买需要什么条件？

 龙光玖珑湾的人才房，普通人也可以买，但需要审核1个月，预计4月才能转认购；不能用公积金；办证后3年才可以转卖。人才房比起普通的商品房，认购审核手续更为繁复。

人才房

 人才房是指专门用于人才就业，解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转房。特性与一般住宅完全不同，属于福利型住宅，价格非常低廉，因此购买时，不会给消费者带来很大的经济压力。有产权，在上市前也要满3-5年后才能上市交易.

  也就是说即使现在买入龙光玖龙湾，买家也只能办证后3年才能出手转让。同时人才房与真正的商品房比较，在物业和小区环境上还是有区别的。不过，如果是刚需购房者用来自住还是值得看看。

聊聊安置房

五象总部基地的光明城市推出的安置房，近期主推一期行知苑10#、12#的房子，共有两百多套，户型主要有60㎡、90㎡、120㎡。价格在1万出头。由于一期行知苑是安置房组团，2019年已经交付。此前优先用于安置那黄村的村民，剩余的房源一直空置着，现在才被开发商拿出来甩卖。

一万出头的价格，无论是对比自身，目前项目四期隐栖苑在售的99-145㎡三至四房，带装修交付，均价为1.2万-1.3万/㎡，再对比周边楼盘，均价在1万2-1万4，也有很大的价差优势。粗略估计，该组团房源比周边楼盘每平方便宜2000-6000元。

安置房能买吗？

说到安置房，大家应该都不觉得陌生，它是政府因城市道路或者是其他公共设施建设需要，安置给被拆迁住户的房屋。如今房价居高不下，而迁安置房的价格相对于普通的商品房来说“美丽”很多，许多囊中羞涩却也想要拥有一套自己的房子的人便将目光转向了拆迁安置房。然而，相比于普通的商品房来说，拆迁安置房的交易以及后续的风险比较。

买卖安置房存在的五大风险点

1、政策性限制过户风险

安置房在取得所有权的一定期限内（一般需5年以上）不能上市交易。在这个期间内买卖拆迁安置房，买方会承受很大风险。

一些卖方如果想反悔，往往以买卖合同违反了“动迁安置房……年不得转让”的规定为由，要求确认房屋买卖合同无效，从而拒绝履行房屋过户等合同义务。

2、卖方无权处分风险

现实中，有些安置房买卖时，尚未办理产权证，只是签订了安置协议。这种情况下，安置房的产权人尚未确定，买卖合同的卖方就并不一定是真正的产权人，买卖合同极有可能因不被真正的权利人追认而导致履行不能，进而导致卖方无权处分安置房。因安置房尚未办理过户登记，买方也不能以善意取得为由主张权利，只能向卖方追究违约责任。

3、一房二卖风险

一房二卖，顾名思义即一个房子先后卖了两次（两个买主）。那到底谁才能获得房子的产权呢？因为不动产物权转移以登记为要件，房屋交付并不发生物权转移的效力。也就是说买方已经实际占有使用安置房还不算，得过户到买方名下才行。但是安置房往往又存在限制过户期限的问题，很难像商品房一样可以快速办理过户，因此，如果卖方将同一套安置房两次出售，买方将存在很大风险。很有可能因另一个买方先你一步完成过户而不能达到交易目的，甚至造成重大损失。

4、卖方反悔而不配合过户的风险

人们之所以会冒很大的风险购买安置房，最大的原因就是安置房价格便宜。但是几年的限制交易期届满后，如果房价大幅上涨，部分卖家可能会产生心理失衡，故意不配合过户。买方糟心不说，还要去向人民法院提起诉讼要求卖方履行配合过户的合同义务。

5、过户时因继承产生超额税费的风险

动迁安置房买卖属于二手房买卖，交易会产生较多税费，通常买卖双方在合同中会对税费的承担进行较为详尽的约定。但是如果遇到卖方在房屋过户之前死亡，那么就需要卖方的继承人继承房屋后才能继续办理过户登记手续，而房屋产权继承所产生的超额税费应由谁承担往往在合同中没有约定，因税费款项一般不是小数目势必会影响双方利益，进而可能产生较大争议，大概率需要到人民法院通过一场诉讼才能解决。

由于购买安置房风险较多，建议大家谨慎购买

可采取以下措施尽可能减少购买风险：1、详细了解安置房权属、是否存在抵押等各方面情况。2、签订详尽、可操作的房屋买卖合同3、督促卖方及时交房，尽快实际占有房屋4、及时办理过户登记手续，以防被他人抢先一步过户而造成不必要损失。

内转房 内部房源 员工房

内转房它有很多个“马甲”：员工房、内部房源、老板亲戚预定房源……

但本质上，这些房源出现的原因只有一个：项目开盘前，会以较低的价格，将部分房源出售给员工。而等到开盘之后。员工再将这批房源进行出售，达到赚取差价的目的。

不过，由于买入价格较低，所以相比项目在售的其他房源，内转房依然存在一定的价格优势。

从某种层面来看，内转房也是一种炒房的手段。

而如今，在房住不炒的政策前提下，这种做法不仅违背市场规律，更存在着很多潜在风险。其中，最大的风险来自项目态度的转变，“内转房”过户时需要项目配合，一旦风声收紧，项目有可能考虑风险，拒绝配合，无法完成过户，购房者会损失一定的资金成本与时间等待成本。

特价房

最后，说一说特价房和一口价房源。

这类房源基本不存在什么套路，无非就是项目拿一些朝向、楼栋或是楼层不太好的房源出来，略微包装一下，不仅有噱头，而且还能加速差房源的去化，一举两得。

当然，也有一些项目，为了加速去化，将一些正价房源打折出售。这类房源，就比较值得购房者们“淘笋”了。不过，在买特价房的时候，也要注意一个基本逻辑：

不要单纯冲着价格入手，要同步考虑下项目的综合素质。目前来看，大部分推出特价房源的项目，都位于外围区域。如果本身的工作圈、社交圈就在那里，买特价房自用自然是皆大欢喜。但如果纯粹是抱着“抄底”的想法，请同步做好给资本市场交学费的准备。

根据官方数据，截至2020年1月，南宁市累计竞配产权移交房面积合计约89.36万平方米。克而瑞的数据显示，2021年全年成交面积也不过是876.88万㎡，库存面积高达2609.44万㎡。这意味着，一旦后期更多低价的人才房/安置房转化为商品房，投入到南宁市场中，势必会对现有的房价造成一定的冲击。宣称回收了部分优惠政策。但是一些表面上取消的优惠政策，如「送车位」等，经过领导「特批」，仍然可以申领。算下来，价格并没有太大变动。

现在依然是买方市场，如果要买低价的人才房、安置房，就要承担一定的风险，比如安置房可能质量、装修欠佳，人才房要想后期拿证卖房也要多等几年，工抵房有拿不到房的风险。

不如趁着现在有优惠，上手正规的商品房。

总结

其实，无论是哪一类特价房，它们受关注的根本原因，都是大家抱着“搏一搏单车变摩托”的想法。即便人们深知个中风险，却更愿意相信，它们总会迎来光明的未来。