正文

随着房价不断上涨，月供压力不断增加，再加上整体大环境不好，因断供、抵押等等原因市面上多了许多法拍房。

法拍房也因价格比市场价低而渐渐走进大众的视野，多数人想趁机“捡漏”。那么法拍房究竟能买吗？购房法拍房要注意哪些风险？

顾明思义，法拍房就是“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。很多人选择法拍房原因是因为法拍房的价格比市面上的新房、二手房的价格要低很多，甚至有些城市法拍房是不限购的。

通常法拍房一拍的价格是市场价的7-8折，二拍是在起拍价上再打八折，折算下来相当于市场价的5-6折，拍下法拍房等于少了大几十万。

法拍房房源通常分为5大类：

1. 由商业贷款产生：购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

   
   

2. 由民间借贷产生：比如，甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，乙方只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款。

   
   

3. 由金融犯罪产生：金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。

   
   

4. 由司法没收产生：比如，涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。

   
   

5.  由无主财产产生：指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

法拍房虽然比市场价低不少，但是存在风险也比普通的商品房、二手房要大很多。那么一下7大风险是购房者格外注意的：

1. 房屋存在隐藏瑕疵。法拍房一般以实物现状为准，有些评估报告没有房屋质量的详细信息，那么竞买人就很难全面了解房屋的情况。房屋可能存在瑕疵、破损、缺陷以及可能朝向、风水、装修问题，甚至可能是涉及刑事案件的“凶宅”等等。

   
   

2. 无法马上入住。有一些法拍房在执行之前本身就带有租赁合同的，法律有规定，买卖不破租赁。如果租约长达十余年，竞买人拍下，也要等到租约结束才能使用。那么竞买人就有很长的一段时间无法获取房屋的使用权。

   
   

3. 拍卖后业主拒不搬离，竞买人清场入住困难，那就要注意看法院是否明确负责清场交付，如果不负责，竞买人自行处理，需谨慎考虑。

   
   

4. 后续容易产生债务纠纷。这类风险多出现在由民间借贷违约产生的拍卖房，多数房产在拍卖前存在被原业主多次抵押的行为。但这也分两种情况。第一种是已在房管局对抵押物进行登记，不存在重复抵押，竞买人可以在竞拍公告中看到抵押情况。第二种是借方抵押了房产证，但没有在房管局对抵押物进行登记，因此容易出现重复抵押的情况。从法律上来说，这种行为抵押权不生效，但后期容易产生民事纠纷，竞买人有可能还需承担部分债务责任。所以在竞拍前需了解房屋抵押情况。

   
   

5. 落户难。如果法拍房原业主已经落户，竞买人在拿到房屋产权之后可以和业主协商迁出户口。但如果原业主不愿意迁出，法院也没有强制原业主迁出的权利，因此存在竞买人无法落户的可能性。另外，有些房屋没有在房管局合同备案，也没有房产证，这样的房屋即使竞买人获得了房屋的产权，也无法办理房产证，因此也不能落户。如果是冲着学位买房，但学位已经被原业主占用，在沟通解除学位过程中，耗费时间长，对于急需入学的家庭，恐怕会耽误了孩子上学的时间。

   
   

6. 或需要补缴相关费用。不少法拍房会有隐藏费用，包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费等。购买法拍房因税费误算导致损失的悲剧屡见不鲜。在税费方面，容易产生高额费用的情况一般有以下3种：第一种是公司产权的房屋。如果房产的原持有人为企业，那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税（相当于营业税）。企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%（四级累进税率）。第二种是存在遗产继承的房屋。如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式），竞拍成功后需要按差额的20%的适用税率缴纳个人所得税。第三种是土地性质为划拨的房屋。如经济适用房，如果过户还需要补缴土地出让金，各地对于土地出让金的征收方式有自己的规定。通常来说，竞买人要按照成交总额的15%到40%缴纳出让金。在其他费用方面，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。

   
   

7. 悔拍需承担补缴差价损失如果竞买人在竞拍成功后悔拍，一方面缴纳的保证金不予退还；另一方面，由于二拍的起拍价会在一拍基础上再下调20%，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。因此一旦悔拍也要承担一笔不小的损失。

在买法拍房之前，想要更好的规避风险，降低风险，就得做足功课。

1. 买之前，一定要仔细阅读拍卖公告，公告里会写明一些明细，比如税费由谁承担，房屋是否有租赁，是否有抵押等。另外，还有余款付款截止时间，仔细查看付款时间，避免出现因未及时交款而导致被扣除保证金。

   
   

2. 实地看样。购买法拍房，一定要提前到现场实地考察，看看是否与拍卖网站展示信息一致。情况以实际现状为准，包括但不限于地理位置、房屋结构、附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。也可以问问小区物业，了解是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。

   
   

3. 做深度调查。前期要多方调查房源情况，做个深度调查，了解税费情况、租赁情况、抵押情况、被占用情况、查封问题、贷款问题、限购问题、房屋产权、房屋土地性质、房产所有者为个人还是公司、房屋是是否为赠予或继承等情况。特别是房屋产权性质和税费问题，建议到房屋所在地的房产交易中心和税务窗口进行详细咨询，或者花钱找专业机构做调查。