在某市，一个名为“**坊养老型酒店公寓”就曾以“理财产品”的方式销售楼盘并一度热卖。该楼盘在广告宣传中声称，“既真实拥有，又有投资功能”：购房者每投资10万元，第一年可获12%的收益率，此后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益达房款的80%，同时拥有公寓产权，“等于两折购房”。

然而在2014年初，300余位购房者先后预交了数十万元意向金，却陷入骗局。据办案部门介绍，因资金链断裂，开发商已进入破产程序，其发售的“理财产品”涉嫌非法集资，涉案金额达3亿多元，众多购房者向房企缴纳的预付款面临本金不保的危险。

据调查，该房产公司还在全国多地如法炮制多个此类项目。投资者缴纳的房款均被挪用于弥补企业资金缺口，最后累计非法集资35亿元，涉及4万多名群众受害。  

这就是房地产领域非法集资典型案例，看似稳赚不赔的项目，实则为美丽的陷阱，

近年来，伴随着房地产业的发展，房地产领域非法集资案件呈多发趋势，尤其以“养老公寓”名义、以预售房屋或合作建房等形式进行非法集资的情况时有发生。

要防范房地产领域非法集资，这些房地产领域非法集资小知识你需要了解。

一、如何判断是否陷入房地产领域非法集资陷阱？

（一）没有经过主管部门的批准；  

（二）通过媒体、推介会、传单、中介机构、网络平台等第三方平台向社会大众宣传营销；  

（三）非法承诺一定期限内的非法回报，包括但不限于货币、实物、股权等；  

（四）集资对象主要是社会大众，即没有特定对象。

二、房地产领域非法集资的表现形式

  （一）以预售房屋、合作建房、房地产开发建设的形式进行非法集资。

  该模式多发生在房地产开发企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，违规预售、以合作建房名义销售或房地产中介机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠等形式，变相进行销售融资，有的还存在“一房多卖”的情形；或者以投资房地产项目的名义，向社会公众吸收资金，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。

（二）以分割销售商铺并承诺售后包租的形式或利用返本销售的方式进行非法集资。

该模式多出现在企业在未经有关部门审批的情况下，违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。企业通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，违反住建部《商品房销售管理办法》及《广告法》等有关规定。 

（三）利用互联网平台开展房地产金融业务为名义的非法集资。

未取得相关金融资质的房地产开发企业、房地产中介机构、房屋租赁机构利用互联网从事金融业务，或与P2P网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务，通过“众筹买房”、“首付贷”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

三、房地产领域非法集资行为存在的风险隐患

  （一）企业在证照不齐的情况下，以房地产项目的名义预售房屋甚至“一房多卖”，如发生资金链断裂携款逃匿情况，购房人索回购房款无望，将引发矛盾纠纷和社会稳定问题；  

（二）此类项目往往涉及社会集资、定期返租，在经营不善、收益不确定等情况下，买受人不仅租金得不到保障，而且企业也无法兑现回购承诺；  

（三）一些企业采取滚动借款方式，短期来看是弥补了资金漏洞，但长远来看若是发生资金期限与项目周期不匹配，资金链断裂，买受人将血本无归，权利难以保障。  

四、如何防范房地产领域非法集资行为？

（一）对高息“诱饵”不动心  

多数情况下明显偏高的投资回报很可能就是投资陷阱。按照我国相关规定，超过国家规定贷款利率4倍以上的不受法律保护，可作为判断回报是否过高的参考。广大群众一定要增强分辨能力，不要相信“免费的午餐”。  

（二）对老板“实力”不崇拜  

通过查询公司登记资料，查明相关企业是否是合法注册，所开发项目是否取得预售许可或现售备案。如果主体身份不合法、不真实，不具备上述销售资格，则有欺诈嫌疑。

  （三）对企业“背景”不迷信  

通过政府网站查询相关企业是不是经过国家批准的合法的上市公司，是不是可以发行公司股票、债券、国家规定的股权交易场所等，如果不具备发行、销售股票、出售金融产品以及开展存贷款业务的主体资格，就涉嫌非法集资。

（四）对熟人“热心”不轻信。

 对亲朋好友低风险、高回报的房产投资建议和反复劝说，要审慎决策，防止成为其发展下线的目标，不要盲目听从。