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  编者按：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  站在2021年的中轴线上，回顾上半场，南宁楼市整体表现如何？乐居广西通过政策、土地、成交、供应、房价、新盘入市等多维度盘点2021年上半年南宁楼市的情况，为购房者提供更完善的楼市资讯。

  【政策篇】房贷收紧成交量缩水，“交房即得证”正式上线

  在“三道红线”的高压政策下，各大房企今年压力十分巨大，南宁不少项目在今年上半年的目标是加速回款，从促销节点就可以看出，每逢销售节点南宁楼市都十分热闹，例如今年的“五一黄金周”，据乐居统计，有超过40盘项目推出不同程度的优惠政策，刺激购房者买房。

  在信贷政策方面，今年起一二线城市各大银行严查经营贷、首付款来源，南宁的信贷环境也受到不同影响，南宁各大银行的贷款审查较之前更严格、贷款额度变少、放贷时间变长，并且严查首付款来源，对信用资质优质的购房者来说影响不大，劝退的是部分炒房客和信用不好的购房者。

  在住房公积金贷款方面，南宁市住房公积金管理中心今年起开办了商业住房贷款转住房公积金贷款顺位抵押业务（简称“商转公顺位抵押业务”），在南宁中心缴存的职工将商业贷款转为公积金贷款，不用自己筹资结清贷款了，而是由南宁中心审批通过后，顺位抵押，由南宁中心直接转款给商业银行。目前该项业务已经在建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行（由建设银行承办）、广西北部湾银行开通。

  从目前的政策来看，南宁市的公积金贷款环境宽松，但南宁大部分楼盘对于公积金贷款的接受度不高。

  另外，在今年6月，南宁加速推进“交房即得证”政策的落实，南宁第一批获得新建商品房“即核即办”授权认证企业有13家，包括广西万科、金科、联发、金源、大唐、中鼎、东鼎、荣和、轨道、融创、中建等开发商。

  该政策的落实，使得房产的交易周期缩短，维护了购房者的合法权益。同时鞭策房企提高产品品质，促进行业规范化、健康化等方面的发展。 

  【房价篇】房价进入1.3W+时代，单月最高涨幅达15%

  根据克而瑞数据显示，2021年上半年，南宁商品住宅成交均价为13257元/㎡，同比上涨8.74%，南宁房价进入1.3W+时代！

  根据克而瑞数据和乐居买房数据显示，2021年1-6月，南宁商品住宅成交均价整体维持在1.3W+左右，除了6月份成交均价同比下降9.11%外，2021年1-5月的成交均价都同比上一年有较大幅度的涨幅。其中，涨幅最大的3月，成交均价达13169元/㎡，同比上涨15.54%。

  从整体成交情况来看，南宁上半年的房价水平处在高位，主要因为有高价盘集中入市，2W+楼盘开始增多，如建发央玺、南宁建发五象印月、龙光天瀛、龙光君御华府翰林等高价盘热销，拉动了区域房价的提升，同时也带来了房价的结构性上涨。

  虽然房价在上涨，但不少楼盘的销售情况并不如往年乐观，根据克而瑞数据显示，今年上半年较往年的商品住宅成交量有所下滑，不少楼盘因此受到影响。

  尤其是不在热门板块的楼盘，只能借助促销节点“以价换量”，在618期间，不少楼盘在促销节点仍有不少8字头、9字头的房源在售，低价房源虽能拉回部分购房者，但也导致区域房价下跌，尤其是邕宁区和兴宁区，房价在万元左右。

  【成交篇】成交面积缩水 市场规模退回2015上半年水平

  根据克而瑞数据显示，2021年上半年南宁商品住宅成交面积仅352.06万㎡，是近6年来首次半年度成交不足400万方，仅略高于2015年同期，同比下降18.91%。

  在各城区成交表现方面，良庆区依旧领跑，占比约40%；江南区则冲上第二位，成交占比约17%，得益于旧改项目集中入市，成交量超过了往年的“二把手”青秀区（成交占比约17%）；西乡塘区、兴宁区和邕宁区则因市场热度相对较低，成交占比都在10%左右。 

  而在房价表现方面，尽管今年良庆区不少高价项目入市，但平均房价最高点依旧落在青秀区，在龙光君御华府翰林、万科臻山悦、大唐臻观、交投和顺园、荣和澜山府等高价项目集中签约下，其成交均价突破1.7万/㎡大关，达17105元/㎡。

  同时，五象湖板块及周边的2万+项目成交量攀升，良庆区商品住宅成交均价也是上升明显，由去年上半年的1.1万+/㎡跃升至1.4万+/㎡，达14103元/㎡，同比增幅高达17.53%；余下的西乡塘区、江南区、兴宁区和邕宁区都在1.1万元/㎡左右徘徊，与热门区域的房价拉开了较大差距。  

       克而瑞数据显示，今年1-6月良庆区商品住宅成交面积139.16万㎡，同比微升0.99%，保持了去年同期的量级；成交均价则是如上文所述，达14103元/㎡，同比增幅高达17.53%。 良庆区也是六大城区中成交量价双双上涨的区域，可见虽然市场整体下行，但购房者还是更倾向于置业热门区域。

  【土地篇】出让面积超2千亩，吸金233.57亿元！

  2021年1-6月，南宁共挂出23宗地块（除工业用地、仓储用地 ），其中成功出让20幅地块，出让面积达2519.563亩，同比上一年下降8.38%；吸金2235676.6813万元，折合233.57亿元，同比上涨19.78%。

  从各城区的土地成交情况来看，五象仍然是房企拿地的热门板块，最高楼面价和最高成交总价均出自五象。

  在半年的土拍市场中，总价最高是北投地产摘得的良庆区良玉大道北侧3个地块，位于五象湖板块，合计约244亩地，总价达35.34亿元。

  单价最高也位于五象湖板块周边，广西万科经过四个半小时，共计229轮的激烈竞拍，拿下五象湖东南宁三中旁84亩优质地块，总价23.81亿元，成交单价：2821万元/亩，楼面地价：14105元/㎡，成为今年上半年南宁楼市唯一一幅楼面价过万的“万元地”，同样成功跻身五象“万元地”TOP5。

  占地面积最大的地块则位于青秀区仙葫大道南面、牛湾半岛，总占地358.955亩，被广西霖峰投资以12.4亿元摘得。

  在拿地的房企中，有在南宁深耕多年的大牌房企，如大唐、金科、融创、荣和、万科、建发、绿地等房企；今年上半年国企在土拍市场中“挑大梁”， 交投集团、北投集团、威宁集团、中交地产纷纷拿地，此外，上半年首进南宁的新晋房企有金地、汉华文旅。

  在上半年拿地幅数最多的房企，是融创中国，共拿地3幅，分别位于良庆、青秀、江南。2月底在江南拿的82亩地案名已出炉——融创江南书院，预计下半年入市。

  【供应篇】同比下降13.19% 南宁住宅新增供应404.59万㎡

  今年上半年，因不可抗因素，1-3月份南宁新房市场供应“腰斩”，大幅下降。3月，历经春节淡季之后，开发商加快推售步伐，南宁供应市场才慢慢回温。根据克而瑞数据显示，今年1-6月南宁商品住宅新增供应404.59万㎡，是近4年同期新低，同比下降13.19%。

  【新盘篇】六大城区26个新盘即将入市

  开发商在上半年积极备货，下半年将会有不少项目即将入市，据乐居编辑不完全统计，下半年南宁预计有26个新盘入市，其中良庆区11个、青秀区6个、邕宁区4个、江南区2个、西乡塘区2个、兴宁区1个。

  从比例上来看，良庆区新盘供应占比达42%，近年来五象置业热度居高不下，在各个城区成交暗淡情况下，良庆区销量依旧可观。

  青秀区近年来可开发的土地也越来越少，开发商也把目光放到三岸、仙葫等板块，新盘占比仍然领先。

  邕宁区作为五象新区的外延板块，又有宜居的江景资源，下半年开盘的项目也不少。

  之后依次是西乡塘区、江南区和兴宁区，江南区和西乡塘区近期旧改风头正盛，都是上百亩、千亩的旧改体量，让人拭目以待。

  兴宁区的新基建较为薄弱，5号线尚未开通，近两年新开发的地块较少，但整体容积率较低，又有自然风光，所以借着青秀区凤岭北的价值外溢，还是很多刚需购房者的选择。

【总结】

  在商业贷款收紧的趋势下，南宁购房者更多会趋于理性，部分开发商回款的周期会加长，十分考验开发商的现金流强度，购房者在选择开发商品牌时，也会更倾向于资金实力雄厚的品牌开发商。未来在“三道红线”政策下，房企或许会加速洗牌，综合实力强的国企在2021年下半场进入南宁房地产市场，将会承担更多的责任。

  南宁房地产目前已经进入买方时代，购房者可选择的机会更多，而置业的热门区域更容易吸引购房者，如青秀区和良庆区，若区域发展不均衡，商品房市场分化依旧会加剧，好的地段引开发商和购房者争抢，而存在感稍低的区域发展会更加缓慢。