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  乐居买房讯  12月6日，位于五象总部基地的富德广场正式开放，除了展示中心开放外，富德广场还推出了37-56㎡（建面）的LOFT商办公寓产品，样板间同步开放。

  从外立面看，富德广场由两栋楼和多层商业裙楼组成，两栋商业裙楼主体已经基本建成，目前正在进行外立面的装饰，从沙盘图中看去，1#楼较高，打造为商业办公大楼，2#楼则为商业公寓。

  命运多舛 两度更名并两次营销中心开放

  乐居了解到，富德广场是由富德金融投资控股有限公司开发打造，总部位居深圳，是集金融保险、投资、能源、地产、商贸、物流等多产业于一体的亚洲500强综合性投资控股集团，公司一般经营项目是：金融投资、投资兴办实业、国内贸易等，其中，富德金融投资控股有限公司旗下的富德生命人寿保险股份有限公司是一家全国性的专业寿险公司，距今已经成立了18年，公司现注册资本117.52亿元，总资产超4700亿元，是国内资本实力较强的寿险公司之一。

  据乐居编辑获悉，富德金融在南宁房地产市场开发的项目仅富德广场一个。经查，富德广场是富德金融投资控股有限公司于2014年7月1日摘得的，地块编号为GC2014-063，出让面积为17881. 6㎡，折合26.822亩，土地用途为商务金融、批发零售，容积率＞6.0且≤7.1，成交总价11534万元，成交单价430万元/亩，地块为底价成交。

  不久，富德广场地块于同年2014年获用地规划许可，规划总用地面积约17881㎡，总建筑面积约201098㎡，由一栋160米超高层写字楼，一栋140米宜住宜商公寓及多层裙楼商业中心组成，层高3.1/3.6/5.09米，每层34户，总36层。

  但却发现，该地块先是被命名为金华广场，后12月又改为京华广场，两次更换案名后，最终在2019年预售证备案为富德广场。

  除了案名多次更换外，乐居编辑发现富德广场还举行多次营销中心和样板间开放活动最早的一次2018年9月10日，2020年12月6日又举行了一次，不过这次跟2018年那次显然低调许多，但营销中心还是那个营销中心、样板间也还是原来的那些样板间。

  取得预售一年之久却仅网签三套

  从现场了解到，富德广场目前主要推售的是37-56㎡双钥匙5.09米层高LOFT公寓，10梯34户电梯配比，带装修交付，目前释放的价格约为16500元/平方米，和周边的商业公寓差别不大。

  从住建局公布的信息获悉，富德广场2号楼已于2019年6月20日获批预售证，预售范围是10-25层办公部分，预售套数共513套，预售办公面积共26136.86㎡，预售证号：南房预字（2019）第282号。

  在2020年9月18日，富德广场2号楼26-28层、31-33层的办公部分也取得了预售证，预售证号为南房预字(2020)第521号，预售办公面积10463.52㎡，预售套数共204套。

  最早在2019年拿到预售证，却迟迟未公开售卖，并且在网签数据中看到，2019年拿证至今（截止发稿时），项目仅三套签约。

  从网签情况看，富德广场的地理位置还是不错的。位于南宁五象新区总部基地宋厢路与凯旋路交会处，距离3号线广西规划馆站、总部基地站较近。同地段、同期拿地或后期拿地的项目目前陆续售完交付，而富德广场销量却未见起色。

  乐居编辑统计部分周边在售的写字楼、公寓情况对比发现富德广场的价格并没有吸引力，反而会因为是带装修交付比周边的公寓产品多出了几千元的价格。

  在五象总部基地，同时在售卖商业公寓的还有瀚德IBA汇智广场、南宁恒大国际中心等写字楼，富德广场的公寓并不具备竞争力，目前南宁卖的较火的商住公寓多位于主城区繁华闹市，片区内流动人员较多有一定的租房需求，如大学城周边、大型商业综合体周边等等。

  不做写字楼包装成住宅出售

  南宁商办市场销走量比住宅市场走量困难这个是不争的事实。据克而瑞广西市场统计数据显示，截至2020年9月，南宁商业库存量达325.13万㎡，去化周期高达70.6个月；办公库存则为264.52万㎡，去化周期也达68.8个月。二者合计库存量将近600万方，去化周期均超过5年。

  为此，2020年10月29日南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知。文件核心内容围绕“商改住”展开，并指出：对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。

  很遗憾，五象新区不在商改住允许的范围内。而富德广场就在五象总部基地里，所以同样不允许商业转住宅。但乐居探访富德广场的样板间发现竟然推出了三房一厅的户型，户型面积区间在90-104㎡。

  众所周知，在商办市场中，多以SOHO、LOFT公寓小户型为主，主要为单身白领、创业小店提供便利，公寓中不能通天然气，商用水电费、物业费也比住宅要贵上不少，并且户数多，容积率高，居住舒适度会大打折扣。

  这样的商办市场，不能落户和读书，除非用来出租或者投资，不然买来自住的购房者是非常少。并且大户型相较于小户型来说，出手更加困难。

  在商办市场中做三房，真的能媲美普通的住宅户型吗？接下来我们来看看这“传说中”的三房一厅。

  办公楼硬凹三房户型，你会买吗？

  从户型图中来看，这个三房户型户型十分方正，动静分区明显，客厅开间达到了3.5米，房间开间达到了4.1米，在普通住宅中这个设计算的上是较为舒适和宽敞的。按90㎡的空间能容纳下三个房间，一个厨房一个卫生间，也算是中规中矩，美中不足的是客厅外接的阳台较小，书房也比较紧凑，不能作为一个单独的起居室使用。

  走进了样板间，发现房间要比想象中更加局促，没有普通公寓小而精美的效果，个人反而觉得生活不便。

  首先作为一个兼具住宅功能的公寓，客厅采光仅有一个1米多宽的小飘窗，让本来只有一面采光的客厅显得更加压抑，全屋采光基本全靠灯。

  厨房做成了开放式厨房的设计，配上简洁的家具，感觉还不错，但是真正经历过柴米油盐的人都知道，厨房油烟是很难清洁的，开放式厨房会带来一定的清洁困扰。但是如果做成有隔断的厨房又会牺牲掉一部分空间，餐桌很难摆放下。

  走进第一个最大的卧室，采光面较广，空间也较大，基本上没有什么太大的问题。

  第二个卧室的空间较前一个房间稍小，但是依然有足够的空间，窗户设计在了一个转角，这部分空间较小也无法充分利用。

  第三个房间是一个书房，有一面窗，采光通风都尚可，但是如果是用作居住，而这个房间又没有阳台，这个书房的功能多半会用来洗衣、晾晒，储存生活杂物，而作为卧室，则较为局促。

  卫生间就位于进门处，并没有做到干湿分离，所以生活上还是会感受到不便。

  一遍看下来，在居住感受上，这个三房户型是远远达不到住宅的居住舒适要求的，虽说这套三房户型占据五象新区的核心位置，与办公大楼近在咫尺，但是却不能读书落户，居住舒适性也会大打折扣，如果是你会如何选择？