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  乐居买房讯    4月2日，乐居编辑从防城港市住建局了解到，防城港市市拟出台《关于进一步规范新建商品房销售行为的通知》（以下简称《通知》），将对新建商品房项目广告发布、现场宣传、买卖合同签约行为、销售现场公示内容和标准等进行监管，进一步规范新建商品房销售过程中房地产开发企业和经纪机构的销售行为。

  据悉，目前，防城港市住房和城乡建设局正面向全市就该《通知》征求意见。具体《通知》要求如下：

  一、规范商品房销售广告发布

  (一)开发项目未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明，不得发布商品房销售广告。发布商品房预售、销售广告，应当载明房地产开发企业名称及委托的房地产经纪机构名称、商品房预售许可证号或商品房现售备案证号。

  (二)商品房项目的广告宣传名称应与商品房预售许可证或现售备案证明标注的名称一致，不得随意使用其它名称。

  (三)商品房销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、准确，不得欺骗误导购房人。房地产广告中出现的房地产面积，应当表明为建筑面积或者套内建筑面积；广告中对价格有标注的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定。

  二、规范商品房销售现场宣传

  (一)商品房销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘，应当准确、清楚，比例恰当，与实际规划一致，不得超前规划、透支预期，过度渲染，不得刻意规避项目周围不利因素。

  (二)商品房销售现场宣传片、宣传效果图、装修效果图及相关宣传资料不得存在虚假宣传、夸大宣传等内容，设置精装样板的，应与实际交付面积、装修标准一致。

  (三)商品房取得取得预售许可后，应在销售现场一次性公开房源信息并于10日内开盘销售，现场销控进度表宣传公示的已售房源、未售房源的具体房号应真实准确，不得给购房人提供虚假销售信息。

  (四)开发企业销售人员和经纪机构销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施为说明和承诺，推销商品房并以此方式诱导欺骗购房人。凡对商品房所作的说明和承诺等宣传内容，对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，违反的应当承担法律责任。

  三、规范商品房买卖合同签约行为

  （一）各房地产开发企业及经纪机构在与买受人订立商品房买卖合同、认购协议时，应按照权责对等、公平信用的原则设置合同条款，不得免除己方责任、加重买受人责任，或排除买受人合法权益。特别是关于买受人逾期付款、企业延期交房、及交房查验等方面应遵循权责对等原则，不得设置霸王条款。对于合同文本中可选择内容、空格部位内容及其他需要修改的内容，应当由合同双方当事人协商确定。凡合同示范文本中已涉及的内容应采用示范文本的条款，补充条款中不得再另行约定。

  （二）各房地产开发企业应依据《商品房买卖合同》示范文本，制作网签合同公示范本，合同模板要对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属、土地剩余使用年限，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。各房地产开发企业要将该公示范本在合同订立前向购房人明示。

  （三）明确商品住房交付使用条件。商品住房交付使用要满足工程经竣工验收合格并在当地住建部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等条件。各房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料，如未达到交付条件不得通知购房人查验收房。

  （四）各房地产开发企业在签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》之前，必须与买受人签订《购房告知书》（附件1）。将涉及该项目及房屋有关情况书面告知买受人，双方签字确认。购房提示告知书一式两份，房地产开发企业和买受人各执一份。《购房告知书》示范文本由市住房和城乡建设局制定，各房地产开发企业不得删减或更改文本内容。

  （五）各房地产开发企业应当设立销售现场“签约区”由专人签订商品房销售合同，签约过程全程录音录像，并保留音像，销售现场“签约区”录制的音像可以作为双方处置购房纠纷的依据。因集中开盘等情况导致无法在音像签约室签约的，开发企业应当采取可保留清晰音像的其它方式记录签约情形。如客户提出坚决不予录音录像要求的，销售人员须将涉及上述签约流程的所有内容分项分页做好书面签字确认。

  四、规范商品房销售现场公示内容和标准

  （一）项目基本信息

  1.有关证件。①营业执照；②房地产开发企业资质证书；③不动产权证书；④建设用地规划许可证；⑤建设工程规划许可证；⑥建筑工程施工许可证；⑦商品房预售许可证（现售的需公示项目的现售备案证明）；⑧商品房预售资金监管银行名称及资金监管账号；⑨经审定的建设工程设计方案总平面图。

  委托房地产经纪机构销售的，还应公示以下证件：商品房销售委托书，商品房承销机构备案证明。

  2.房源信息。应在销售现场显著位置摆放销控表，销控表能够展示全部房源、备案价格，包括每套楼号、房号、建筑面积（套内面积和公摊面积均应注明）、单价、总价、销售状态（待售已售房源采用不同标记，并动态更新）。

  3.认购协议和合同内容。认购协议、买卖合同示范文本及签订的附加协议内容。

  4.不利因素。项目外部腰线设置有无遮光、前阳台立柱是否遮光、消防通道是否遮光、电梯是否直通地下停车场、车位尺寸是否影响停车、所购附属房内是否有管道等问题，以及其他包括但不限于本项目内部、外部规划、环境等不利因素。

  5.其它需公示的内容。①《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规；②土地使用权、在建工程是否抵押等房屋信息；③临时管理规约、前期物业服务合同等；④各项公共服务配套设施的产权归属及建设完成时间；⑤该项目所在区域内有关调控政策。

  （二）现场销售模型（沙盘）

  1.销售模型必须依据已批准的规划总平面图按比例制作，展示内容必须符合楼盘的实际情况。

  2.销售模型必须附带简要的制作说明（模型比例、制作依据、日期等）。

  （三）现场销售人员信息公示

  设立商品房销售人员公示台，公示销售人员姓名、照片、职务等，销售人员做到挂牌服务。

  （四）设立特别公示栏，公示以下信息

  1.购房告知书。

  2.所售商品房享受特殊政策或者政策、权利受限制情况。

  3.商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准、收费范围、收费依据。代收代办费用应当标明由消费者自愿选择，并承诺不以任何形式指定或委托第三方强制向买受人收取费用。

  4.前期物业服务企业名称、前期物业服务内容、服务标准、收费依据、收费标准，住宅专项维修资金交存标准等。

  5.其他有关收费明细、收费标准、收费依据等。

  （五）信息公示标准

  1.公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止，所有公示信息应放置在销售现场醒目位置，遵循全面、真实、准确、有效的原则，做到字迹清晰、标示醒目。

  2.公示信息一般应采用信息公示牌（栏）或公示台形式进行公示。文本类可采用塑封装订成A4幅面大小的册或分册，按类别摆放在公示台上供买受人查阅。企业及项目简介、商品房销控表及其他可采用公示牌（栏）方式进行公示。

  3.公示牌、公示栏（附件2）画面尺寸不小于2400mm×1800mm；展台画面尺寸不小于500mm×400mm。公示牌（栏）可采取上墙张挂式或落地支架式放置。各企业根据销售现场面积进行合理布局，多个公示内容应集中整齐排列放置且不得随意移动。

  五、规范开发公司和经纪机构销售行为

  (一)房地产开发企业委托经纪机构销售商品房的，受托公司应当是依法设立取得工商营业执照，并取得房地产经纪机构备案证书。房地产开发企业对其委托的经纪机构的销售行为负责。

  (二)房地产开发企业应当与受托的经纪机构签订书面委托合同。委托合同应当载明委托期限、委托范围和权限、佣金支付等内容。

  (三)经纪机构销售商品房产生的佣金，由房地产开发企业支付。受托的经纪机构在销售商品房时不得向买受人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费”等形式的费用；不得通过第三方价外加价，向买受人变相收取佣金。

  (四)商品房销售，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导买受人；不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈；不得制造虚假供求信息、捏造或者散布不实信息恶意炒作；不得变相捂盘惜售，扰乱市场秩序。

  (五)不得采取返本预售或者变相返本预售的方式预售商品房；不得采取售后包租或变相售后包租的方式预售商品房。

  (六)各房地产开发企业与买受人签订购房合同时，应充分考虑影响项目建设进度的不利因素，预留供水、供电、燃气、通讯等配套工程的建设时间和办理相关验收手续的时间，合理确定合同交付时间，避免造成延期交房或合同违约。开发项目因工程进度、相关验收手续不完备等原因不能按期交房的，开发企业应在《商品房买卖合同》约定的交付日期前，以书面形式告知买受人延期交房的原因、推进措施及拟交付时间，在销售现场或项目现场张贴相关公告，并按照合同约定承担相应违约责任。

  六、规范销售人员的管理

  (一)房地产开发企业和经纪机构销售人员必须实名制持证上岗（房地产开发企业销售人员：企业名称+姓名+销售人员上岗证号；受委托的经纪机构销售人员：企业名称+姓名+销售人员上岗证号）。销售人员从事商品房销售活动时，应当佩戴工作牌实名从业，并向服务对象明示。各项目销售机构或销售人员的情况发生变更的，应及时将信息更新至售楼部现场并于7日内前往主管部门登记备案。

  (二)房地产开发企业和经纪机构要加强对销售人员的专业培训，确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

  (三)房地产开发企业和经纪机构销售人员在开展业务时，不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

  七、有关要求

  (一)各级住建会同市场监管等有关部门要持续加大对房地产市场销售的监管力度，整治商品房销售过程中存在的问题，督促房地产开发企业和房地产经纪机构严格按照国家法律法规政策，依法开展商品房销售活动，努力打造公平有序的房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。

  (二)对经营行为规范的企业，在房地产行业信用信息中进行加分；对存在严重违规行为和投诉较多的企业，要加强监管，视情节轻重，分别采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、进行信用减分并列入企业信用档案等措施。对影响较为恶劣的，暂缓办理相关手续，直至取消其开发企业资质，并将有关情况通报土地、税务、金融、市场监管等相关部门。

  本通知自2021年  月   日起施行。

  附件：1.购房提示告知书

  2.公开公示栏（参考模板）

  防城港市住房和城乡建设局    防城港市市场监督管理局

  2021年  月  日

  附件1:

  购房提示告知书

  为了更好地维护商品房卖买双方的合法权益，避免产生不必要的买卖纠纷，双方在签订《商品房认购协议》前，请购房人仔细阅读并了解以下提示：

  一、请仔细阅读“公开公示栏”和“公开公示簿”中载明的所有项目信息。

  二、申请商业贷款、公积金贷款的购房人，请确认是否符合相关贷款条件；如不能自行确认的，请自行前往银行或住房公积金中心咨询。

  三、请确认意向购买的商品房所在楼宇是否已取得《商品房预售许可证》或《商品房现房销售备案证明》。

  四、请主动核实销售人员工作信息（应与公示栏中销售人员信息一致），公开公示栏中未公布人员一律不得销售房屋。

  五、请认真阅读房地产开发企业提供的《商品房买卖合同》内容。

  六、任何宣传通过封闭露台、设备平台以及其他形式增加室内使用面积的所谓“拓展面积”等，在实施时均存在安全隐患和法律风险，请慎重考虑。

  七、设有样板房的房地产项目，应该注明该样板房是否为交付样板房。如为交付样板房则应标明主要装修材料的品牌、规格、型号等。

  八、请核实意向购买的商品房及商品房项目土地是否存在抵押情况；如果有抵押，销售现场应当公示抵押权人同意销售的证明，并在《商品房买卖合同》中予以明确。

  九、项目沙盘所示内容仅为参考，实际建设以经相关部门批准的总平面图、施工图纸为准。

  十、销售人员所讲的各项收费是否已在公开公示栏中进行公开公示。对您的个人承诺请保留好相关证据。