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  乐居买房讯  2018年1月至今，南宁12315接到反映房地产行业问题2700多件，主要反映开发商逾期交房、不按承诺退款、价外收费、无预售证销售、装修减配、虚假宣传等。其中，房地产捆绑销售车位是消费者强烈投诉的焦点，今年以来也有大量投诉。消费者反映，一些楼盘直接或变相要求缴纳所谓的车位诚意金和团购费，不买车位不能购房。

  有鉴于此，乐居有幸的邀请到了广西东方意远律师事务所合伙人·文鳐地产律师团队负责人王俊珑律师，针对购房网友比较关心的问题，将给与一些专业建议和解答。

  网友热点关注问题：购房合同里约定逾期交房赔偿过低（如万分之三） ，业主如何维护自己的权益？

  王俊珑律师解答：

  若购房合同中就开发商逾期交房违约责任约定的是每逾期一日按房屋价款的万分之三支付违约金的，我们认为是否合理需要结合开发商因逾期交房给业主造成的损失来进行认定。

  若业主认为双方约定的违约金（如每日万分之三）过低请求法院予以调整的，根据相关法律规定，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任？在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失。

  在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故业主首先需要举证证明的便是逾期交房给其造成损失的大小。然而，业主因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给业主带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故而，确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。

  如果违约金没有约定，那么应当如何认定开发商逾期交房给业主造成的损失呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与业主可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，业主通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。