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  乐居买房讯  2018年1月至今，南宁12315接到反映房地产行业问题2700多件，主要反映开发商逾期交房、不按承诺退款、价外收费、无预售证销售、装修减配、虚假宣传等。其中，房地产捆绑销售车位是消费者强烈投诉的焦点，今年以来也有大量投诉。消费者反映，一些楼盘直接或变相要求缴纳所谓的车位诚意金和团购费，不买车位不能购房。

  有鉴于此，乐居有幸的邀请到了广西东方意远律师事务所合伙人·文鳐地产律师团队负责人王俊珑律师，针对购房网友比较关心的问题，将给与一些专业建议和解答。

  网友热点关注问题：

  低首付是国家明令禁止的，但近年来很多开发商推行首付分期活动，作为业主参与低首付买房有什么风险？需要注意哪些法律问题？

  王俊珑律师解答：

  有关零首付购房的具体表现形式主要有以下几种：

  1、开发商垫付一部或者全部首付：

  2、由房产中介机构垫付一部或者全部首付：

  3、分期付款式零首付：

  4、高评高贷：这种形式主要是由中介机构从中协调，联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价，以此来获得更多的贷款，比如说一套价值100万元的房子，按首付3成计算，购房者需首付30万元，贷款7成就是70万元。但中介机构等可以与银行“疏通”，将房产评估到145万元，贷款7成就是101.5万元，实际上就等于不需要自己掏钱支付首付，全额贷款买房，这就是所谓的高评高贷式的“零首付”购房。高评高贷一般用于二手房，且主要是过去银行审批不严格的时候，随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的不断提高，高评高贷越来越难。

  5、阴阳合同式的零首付购房：这种形式则是和高评高贷相类似，只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方，合同双方签订的两份合同一份对内，一份对外，对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税，对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。其中用于银行贷款的合同一般标的额较大，以便获得更多的贷款，而贷款越多，则说明需要支付的首付就越少。相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时，也隐藏着不小的风险。

  显然，零首付购房是不符合相关政策的。都是存在法律风险的，对此应谨慎对待：

  （1）实践中开发商或中介公司的垫资方式，通常是与购房者签订房屋买卖合同之外，另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同。

  此时，购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式。

  （2）而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同，并在合同中明确约定，如果购房者未能依约还清垫付的首付款的，开发商有权收回房屋。

  （3）关于这类“垫资合同是否有效”的问题，有不同的看法。

  有观点认为购房者可以主张这类垫资合同无效，因为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定，和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定。

  但是各级法院的更多数观点则认为这种以借款的形式垫付首付款的购房方式是有效的，比如南宁市良庆区人民法院曾审理过多起零首付借贷合同纠纷，法院最终判决向开发商或物业公司借款用于支付零首付的购房者依约返还借款，并承担相关的违约责任。

  （4）关于高评高贷的方式，本身就增加了购房者还款的义务和责任。如果而且购房者通过高评高贷的形式骗取银行贷款的，银行很可能会解除合同，并追究购房者和开发商的违约责任。数额较大或者情节严重的，甚至可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为，进而可能导致被追究刑事责任。