正文

  《双城记》里面有一句话：这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

  拿来形容当下的南宁楼市，再合适不过。楼市降温，购房者的观望情绪占据上风。价格战更是激烈万分，特惠房源层出不穷。

  据不完全统计，2021年9月南宁市主城区内有超过20个楼盘降价，降价幅度达到了1000到4000元/㎡不等。

  对于购房者而言，越是市场趋于冷静的时候，愈发考验自身眼光。是选择那些跟风降价的项目？还是选择那些坚持自我的项目？

  这取决于你对城市的判断力，和对项目背后的价值理解。

  潮水褪去的南宁楼市

  据克而瑞数据显示，2021年1-8月，南宁主城区（不含武鸣区）商品住宅供应511万平方米，同比下降22%；成交437万平方米，同比下降28%；成交均价13247元/平方米，同比上涨8%。

  一边是楼市艰难，促销气氛组热火朝天；另一边则是成交量收缩，成交均价微涨。

  上半年南宁楼市的成交价格走向稳定，部分原因是一些高价项目集中签约拉升，尤其是推出了一些单价2万+的项目。

  但一个值得注意的细节是，在1到8月的大部分时间里，南宁楼市都是供应面积大于成交面积，这也导致了南宁的新房库存量越来越高。

  可以预料到，相比上半年的稳步上升，下半年的南宁楼市将处于横盘期，成交减少，新房积压也越来越多，“降价潮”只是一个开始。

  那么，为什么会出现这一波“降价潮”？

  有几个原因：

  ①政策调控。

  从去年的“三道红线”，以及今年初出台的“两条红线”，已经压垮了很多中小房企，部分头部房企压力也很大。

  据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

  高负债房企手里没有现金流，只能更依赖销售回款，而销量不达标就意味着没有足够的现金流去拿地，拿不了地，只能慢性死亡。

  ②信贷收紧。

  严控房贷额度、严查企业经营贷、严查首付资金来源……一定程度上提高了购房门槛，南宁楼市也受到很大影响。

  信贷收紧，除了压制部分投资需求，也同样影响到了刚需买房，放贷周期从一个月被拉长到三五个月，甚至半年，购房者贷款难，房企回款时间也更长，资金压力更大。

  ③利率压力。

  目前，南宁各大银行首套房贷利率均已破6，普遍在6%以上；二套房贷利率在6.2%-6.5%之间。

  与上半年相比，南宁大多数银行首套、二套房贷利率均呈上涨趋势。这意味着买房成本增加，某种程度上也会降低市场购买力。

  在多重压力之下，“降价潮”的出现就不难理解了，这也是房企缓解压力的策略。

  “降价潮”下的风险

  楼市降温，房价涨幅将会进一步趋于稳定和理性，为购房者提供了买房机会。但“降价潮”，也会给购房者带来一些麻烦。

  第一，价格降低势必会导致房企想方设法压缩成本，降低项目品质。

  下半年，南宁多个楼盘陆续交房，但维权事件频出。

  前不久，根据网友以及业主的爆料，五象新区某小区业主因为小区容积率进行了维权。

  该项目正在装修阶段，还未交付。但随着近期施工外架拆除，业主们才发现小区建得密密麻麻，小区内可活动的地面非常的狭窄。

  业主发现，原本小区规划容积率为4.0，交房前却发现容积率却达到6.98，超标1.78倍。

  还有南宁良庆区某装修房，着实“惊”到了业主。

  外墙眼中开裂，地基倾斜；房门竟是纸皮填充的，电闸是2.5mm²的电源线，根本无法满足家电的使用，不是跳闸就是电路发烫老化。

  第二，购房者可能遇到买完房以后项目降价，自己“白花”几十万。

  十一期间，南宁江南区的某项目以现金返还首付款的形式，变相降价销售。

  前期购房的业主向有关部门投诉，这种行为违反了《关于南宁市住宅项目一房一价的价格网签要求通知》中不得低于9折销售的要求，扰乱市场秩序，严重损害前期正常购房业主的利益，要求该楼盘停止这种行为。

  动荡的楼市不仅让各大房开焦头烂额，对于持币观望的购房者来说也是一种考验。

  想要买房不踩雷，一定要转变之前的购房逻辑。低价或者促销，不能作为参考项，“稳”才是最重要的。

  现在应该怎么买？

  目前来看，虽然出现了“降价潮”，但下半年南宁房价不会发生太大变化，更多的还是稳定，也算是一个买房的好时机。

  那么，应该怎么买？

  或者说，什么样的项目，才更具有抗跌性？

2.   选择潜力区域的成熟板块。

  潜力是指发展空间，就是看控规。

  所谓“控规”，是“控制性详细规划”的简称。在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划，决定了对一个区域的经营投入，直接影响这个板块未来的发展潜力。

  而成熟则需要有一定的配套基础，生活、出行、购物等各项配套，这决定了当下生活的舒适度和便捷性。

  整体来说，潜力区域的成熟板块，既有更大的发展空间，能够享受到城市发展的长期价值，又拥有完善的城市配套，能够满足生活需求。

3.   选择更具实力的品牌开发商。

  瞄准区位、抢占关键配套的同时，品牌实力也是不可忽略的关键要素。

  大品牌开发商能善于捕捉到普通人看不到的城市发展红利，比如城市的发展方向、交通的规划兴建、行政区域的划分合并……

  这些重要的信息，在拍地入驻之初，就已经被仔细分析。

  不仅如此，跟着有实力的品牌开发商走，更看重是它的资金实力。

  从行业来看，根据克而瑞统计，自去年11月以来，房企单月融资总量已经“九连降”。也就是说，大部分房企都面临巨大的融资压力。

  根据Wind数据，今年7月债券违约规模大幅上升主要由房地产企业违约所致，3家违约企业中有2家房企，合计债券违约规模占违约总规模的86.5%。

  地产行业违约从地方性小型企业向大型全国性房企蔓延，不乏行业龙头也产生了违约，甚至出售资产的情况。

  从市场来看，大部分项目之所以选择“降价”，往往也是因为资金链比较紧张，所以通过“降价”销售来推动回款。

  而有品牌房企背书，可以说无形之中给项目加了一层保障。

  什么样才算优质样本？

  目前，虽然南宁市场并不稳定，但是剔除地段、价格差异等因素外，有些楼盘门可罗雀，成交不多，而有些楼盘依然坚挺。

  比如，位于五象新区蟠龙板块的锦绣江辰。

  先看区域，五象新区本身是南宁城市发展的风口，区域价值极高。

  2021年，南宁市政府发布十四五规划，在城市格局上，将打造埌东—东盟商务中心和五象综合中心“双核”。

  这意味着，南宁进入“拥江发展”时代，形成了一个以邕江为主轴，江南江北联动、拥江发展的城市组团发展新格局。

  而蟠龙板块，作为五象发展的第一梯队，不仅具备滨江稀缺价值，前板块内的交通路网、学校建设、商业资源等配套均已逐渐完善。

  它还占据了五象新区最核心的江岸，同时连接总部基地、五象森林公园、体育中心等多个板块，城市资源高度集中，堪称五象新区“鼎”级宜居板块。

  锦绣江辰效果图

  再看它背后的品牌支撑，敏捷控股和华宇地产。

  敏捷控股是国内领先的美好城市生活运营商。自2019年以来，敏捷控股进入广东、浙江、湖南、河南、广西等省市自治区的多个高发展潜力城市，累计斥资超38亿，稳健布局全国。

  而华宇更是重庆本土房企前三甲，也是中国房地产百强企业。实力强劲，资金充裕，是房地产企业中财务稳健的佼佼者。

  据其财报显示，截止2020年末，华宇集团剔除预收账款资产负债率61%，净负债率71%，现金短债比为1.89倍，均未踩线，处于“绿档”房企之列。

  资金状况良好，也就意味着它没有回款压力，不会因为急于销售而降价。

  产品仍然是核心竞争力

  真正的好产品，要想穿越市场周期，还得回归到产品上。

  拿锦绣江辰来说，除了区域和品牌加持，它的产品力也是一大亮点。

  “锦绣系”是华宇旗下高端住宅产品系，其选择、筑造、服务都有严苛的标准，每一座都堪称城市封面作品。

  锦绣江辰也不例外。

  今年7月，中指研究院隆重发布“2021百城建筑新地标”研究成果，锦绣江辰凭借稀缺的滨江地段、完善的周边配套、优质的服务质量荣获“2021十大滨江豪宅”。

  锦绣江辰效果图

  除了“金字招牌”，还有产品本身的创新和颠覆。

  产品配置足够高端，2T3户的大平层、约5500㎡超大景观中庭、全龄段成长社区、星宇主题乐园、五大主题泛会所，可以满足南宁塔尖圈层的居住需求。

  项目还引入了华宇优+2.0体系，打造归家空间、回游空间、庭聚空间三大模块，强调人在景观中的活动和需求，将生命本身的活力融入到赏心悦目的风光中。

  锦绣江辰效果图

  社区空间与园林景观循环往复，打造多元、自由、无界未来生活剧场，通过现代艺术美学的园林设计手法，将自然缩影汇聚于此，带来的则是静谧的居住环境，为南宁带来全新的居住体验。

  物业方面是华宇第一太平戴维斯，国际高标准物业百年服务经验，为业主提供卓越的5C钻石服务。

  锦绣江辰样板间实景图

  能看出，这是一个“价格稳得起”的盘。

  放到市场上来说，它也很符合购房者的普遍心理，“不管是房子，还是股票，都是买涨不买跌”。

  当然，这种短缺、优质的项目，本身不会有太多变数，有能够经得住大风大浪的信心和底气。