正文

  乐居买房讯  2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  在这样的大环境下，2022上半年的南宁楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

  因城施策精准纾困 南宁发布释放积极信号

  政策救市楼市的晴雨表，反应了楼市的冷暖。今年以来，南宁出台了多项楼盘利好政策，如：

  1、提高公积金贷款额度：南宁住房公积金管理委员会对市公积金贷款最高额度进行调整。首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元。新政自今年5月1日起实施，有效期5年。

  同时缩短放款时间：平均放款时间由6个月缩短至15个工作日

  此外，调整贷款对象：南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左内均可向南宁公积金申请公积金贷款

  2、降低首付比例：公积金、商贷的二套房首付比例由40%降至30%。

  3、契税补贴：教职工、留邕人才政府全额契税补贴，广大市民，政府给予50%契税补贴。

  4、下调房贷利率：央行发布5年期LPR从4.6%下降至4.45%，根据6月份发布的数据，南宁部分银行首套利率重回4字头。

  进入2022年上半年，房地产市场宽松信号不断释放，通过各类政策发布积极激活合理住房消费需求。提高首套房公积金贷款额度，降低首付比例、降低贷款利率、契税补贴等系列政策，宽松政策不断显现，对于提振市场交易有积极作用。

  土地供求同比大幅下跌，去库存时代提前到来

  在2022年南宁“招拍挂”的出让计划表中，拟供应9588亩经营性用地，对比2021年11320亩的总供应量，同比下降15.30%，也是近5年来，2022年是供地计划最少的一年。

  从土地用途来看，住宅用地4190亩，占比2022年供应计划总量的43.7%。其次为工业用地3095亩，其余仓储(物流)用地计划供应1525亩、商服及其它用地778亩。

  2021年南宁仅完成供地计划的67%，成交量和成交金额均下降，与此同时，2022年的南宁各类型用地供应量数据对比中，住宅用地等呈现不同程度的减少。

  1、土拍规则调整 降低企业拿地成本

  为促进房地产市场的平稳健康发展，保障土地成交，2022年，南宁土拍规则就行了调整：

  明确采取用地预申请方式供地。预申请人提出预申请但未按承诺参与竞买的，购地保证金将上缴财政。

  此外，化整为零拆分大体量地块，减少土地配建条件，降低企业拿地成本，通过优先供应城市核心优质地块，吸引房企拿地。

  新的土拍政策变化，将一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况。

  2、土地市场开局不利 国企“围猎”拿地

  2022年上半年，截止6月14日，土拍成交共成交10幅地块。3月共成交5幅地块，4月仅1幅地块，5月成交3幅地块，6月截止目前成交1幅地块。

  土地成交面积约766443.49㎡，约1149.66亩。其中，青秀区1幅，共44.17亩，

    邕宁区2幅，共180亩。

  兴宁区4幅，约548.6亩。

  西乡塘2幅，122.25亩。

  良庆区1幅，254.6亩。

  地价方面，最高的楼面地价为万丰在三岸板块拿的44亩地，楼面地价7140元/㎡。

此外，6月份总出让面积454.388亩，除了已经出让的良庆区175亩的，南宁还将有4宗地块出让。相比4-5月，土地出让热度明显有回暖。

  总体而言，南宁拿地的主力是国企，民企基本退出“战局”。土地市场有所收获的房企主要有广西万丰、广西交投、威宁集团、南宁城投、南宁轨道地产、国悦集团、盛邦集团。其中国企交投最猛，相继拿下邕宁区73亩、106.9亩、良庆区254亩地块，而且良庆区的地块是底价摘得，并且配建1所39班中学，学校引入南宁市新民实验中学进驻办学。

  南宁新房市场分析 去化率逐步回升

  2022年1-5月，南宁新房市场整体走势上升。

  先看成交数据：1-5月南宁新房市场整体供销走势上升，从1月到5月，无论是商品房还是商品住宅，整体是上扬的趋势，到4月份到达顶点，5月略有下降。主要是各大房企赶在5月假期前，纷纷推出了一波优惠潮，4月的成交较高。

  相比去年，今年的成交呈现下降的趋势，今年1-5月南宁商品房成交面积与套数同比去年下降3成，商品住宅同比下降4成。

  从供应来看：沿袭了2021年4季度以来供销不断缩减的态势。2022年1-5月，商品房供应面积199.8万㎡，供应套数27160，同比去年下降7成。

  商品住宅方面，2022年1-5月，供应131万㎡，供应套数12127套，同比去年下降约8成。

  总体而言，供应延续低迷，房企供货意愿仍不强。

  在近年市场持续低迷的前提下，市场修复难度进一步加大。尤其是2022年一季度鲜少有新项目入市，各项目新品供应基本进入停滞状态，以去化现有库存为主。直至二季度，相继有大唐城央世家、路桥融创茂、中交象江来、北投溪境、建发养云等新盘入市，但是整体的供应相比去年，断崖式下跌。

  新房销售逐渐回暖 央国品质新盘受追捧

  从房企销售情况来看，2022年上半年1-5月，根据克而瑞发布的南宁一季度、4月与5月房企权益销售金额排行榜来看，建发、华润、龙光位于前三甲。

  其中一季度，建发成交金额13.94亿元，龙光11.864亿元，华润10.03亿元。

  4月份，销售的前三依然是龙光、华润、建发，分别是6亿元，4亿元，3.55亿元。

  5月份，销售的前三位广西万科、建发、龙光，分别是5.12亿元，5.1亿元，4.64亿元。

  综合起来，1-5月，建发以约22.59亿元，龙光约22.5亿元、华润约19.86亿元位列前三。

  这三家房企在南宁拥有数个楼盘，凭借多区域多盘齐发优势占据市场份额。

  值得注意的是，“国家队”房企依旧稳定发挥，如华润、北投、南宁轨道等都榜上有名。

  市场持续低迷使客户持币观望心理加重，对楼市已形成主观降价预期；产品需求已在价格、配套、品质等因素的基础上，附加物业服务，健身环境及邻里素质等众多考量因素，成功销售的难度再次升级。

  值得注意的是，当前楼市虽回温缓慢缓慢，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

天猫好房“回血618”年中大促

  天猫好房“回血618”年中大促将于6月10日至6月30日举行。活动再次推出“回血红包”玩法，并首次覆盖新房、二手房、租房全业态，为广大购/租房者提供拉人助力最高得6180元购房补贴的惊喜福利。

  活动期间，还将有一大批优质店铺登陆天猫好房，带来精选项目、房源和限时优惠；“好房大买手”“好房一线”“总裁价到”直播IP再度登场，持续上线特惠好房、解锁置业干货，鼎助购房者在2022年中之际，觅得心仪项目，圆梦理想新居。