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乐居买房讯  2022年行将过半，楼市也迎来了一年一度的年中大考。

今年上半年，疫情反复，经济发展承压，房地产市场深受影响，幸而政策大手强势出击，为楼市注入 " 强心剂 "，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的南宁楼市交出了怎样一份答卷？从以下几个关键词的视角出发，回顾上半年楼市的面貌。

从全国看，2021年各地楼市调控政策密集出台，不仅覆盖限购、限贷、限售等方面，同时涵盖住房品质管理、优化土拍规则、加强住房保障，下半年政策效果持续显现。

一二手房价格下降的城市数量均创近5年来新高，楼市降温明显。再结合房地产信贷政策持续收紧，较大程度上制约了楼市成交规模，整体来看，中国房地产市场已然步入调整通道。

关键词：新政频出 

南宁楼市政策松绑

  政策救市楼市的晴雨表，反应了楼市的冷暖。落点南宁，上半年来房地产金融政策持续放宽，

  一方面是提高公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元。

 另外一方面还降低首付比例：公积金、商贷的二套房首付比例由40%降至30%。

  此外还有契税补贴，如教职工、留邕人才政府全额契税补贴，广大市民，政府给予50%契税补贴。

关键词：利率下调

达近几年来最低利率

  下调房贷利率也是一大趋势：央行发布5年期LPR从4.6%下降至4.45%，根据6月份发布的数据，南宁部分银行首套利率重回4字头，首套普遍在4.4%，最低达到4.25%，达到近几年最低利率。

  进入2022年上半年，房地产市场宽松信号不断释放，通过各类政策发布积极激活合理住房消费需求。提高首套房公积金贷款额度，降低首付比例、降低贷款利率、契税补贴等系列政策，宽松政策不断显现，对于提振市场交易有积极作用。

关键词：低价成交

土地市场活跃度不高 央/国企主导

楼市低迷，资金紧缺下，房企拿地回归理性，地价不断下探，国企央企趁机扩充土储。

受楼市整体表现不及预期、疫情反复等影响，上半年南宁供应地块较少，共成交13宗住宅用地，

 在2022年南宁“招拍挂”的出让计划表中，拟供应9588亩经营性用地，对比2021年11320亩的总供应量，同比下降15.30%，也是近5年来，2022年是供地计划最少的一年。

  01 土拍规则调整 降低企业拿地成本

  为促进房地产市场的平稳健康发展，保障土地成交，2022年，南宁土拍规则就行了调整：

  明确采取用地预申请方式供地。预申请人提出预申请但未按承诺参与竞买的，购地保证金将上缴财政。

  此外，化整为零拆分大体量地块，减少土地配建条件，降低企业拿地成本，通过优先供应城市核心优质地块，吸引房企拿地。

  新的土拍政策变化，将一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况。

  02 低价成交地块增多 国企央企扩充土储

  2022年上半年，截止6月29日，土拍成交共成交13幅地块。3月共成交5幅地块，4月仅1幅地块，5月成交3幅地块，6月截止目前成交4幅地块。

  土地成交约1259.18亩。

      其中，青秀区1幅，共44.17亩。

    邕宁区2幅，共180亩。

  兴宁区4幅，约548.6亩。

  西乡塘3幅，193.3亩。

  良庆区3幅，337.282  亩。

此外，楼面价都低了不少，如不少地块都是低价成交，居然能看到久违的2字头、3字头楼面地价，如此低廉的价格，竟然也没有出现当初高价疯抢的场景。

另外，拿地的主力以国企央企为主，也不乏本地房企，外来头部房企几乎没有拿地，上半年土地市场有所收获的房企主要有广西万丰、广西交投、威宁集团、南宁城投、南宁轨道地产、国悦集团、盛邦集团等。

关键词：市场规模收缩 

供求下跌 进入去库存时代

但与往年相比，房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎”。

 2022年1-5月，南宁新房市场整体走势上升。

  先看成交数据：1-5月南宁新房市场整体供销走势上升，进入4月南宁楼市小幅回温，市场活跃度提升。

 然而去去年相比，今年的成交大幅下降，商品房成交面积与套数同比去年下降3成，商品住宅同比下降4成。

  从供应来看：沿袭了2021年4季度以来供销不断缩减的态势。2022年1-5月，商品房供应面积199.8万㎡，供应套数27160，同比去年下降7成。

  商品住宅方面，2022年1-5月，供应131万㎡，供应套数12127套，同比去年下降约8成。

  总体而言，供应延续低迷，房企供货意愿仍不强。

关键词：分化加剧

热盘认可度高 小范围“抢房”

上半年面市的新盘不多，如大唐城央世家、路桥融创茂、中交象江来、北投溪境、建发养云等项目推新抢滩。其中，新盘中交象江来首开去化率达3分之2、北投溪境首开也引发了市场较大的关注度，一方面是地段优势、一方面的产品品质、品牌度，加上前期的宣传铺垫，使得楼盘认可度较高，首开再现“抢房”小高潮。

中交象江来现场开盘图片（开发商提供）

另外一方面，是一些楼盘即使大打促销牌，销售也难以有起色，售楼部门可罗雀。

楼市分化明显，热盘更热，更好卖，而一些盘受到市场影响，如再没有打折促销手段，就如被购房者打入冷宫，鲜少问津。

2022年上半年的关键词，除了从土拍、成交、新政等数据分析，我们还提炼出降薪裁员、价格战、停工维权等关键词，不一而足。

关键词：降薪裁员

停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员，无论是龙头房企，还是中小型房企，关注利润、注重资产回报率、追回款、去杠杆、降负债，正成为他们的共性。

南宁的房企也难免出现地产人员优化现象，尤其是项目营销总及以上级别的地产人离职也变得比以往常见。上半年一则本地国字号房企招聘管理人员的招聘信息，就迎来多位头部房企的营销总级别人员竞争。

此外，底层的销售人员也不好过，楼市下行，酝酿转行的大有人在，一些置业顾问见市场不见转好，到访人数下滑，收入锐减，这个对比是很让人难受的，而且置业顾问吃的又是青春饭，于是纷纷转行去卖车、卖酒卖保险去了。相信你的朋友圈总有几个以前发地产广告的置业顾问、中介，现在发的可能是其他产品的广告。

关键词：停工、延期交付

2020年、2021年均是交付高峰期，再加上2020年疫情原因很多楼盘延期至2021年交付，2021年又延期到2022年交付，因此2021年底和2022年年中迎来楼盘集中交付，与此同时交房伴随的问题暴露多。

（某工地停工现场）

一些楼盘延迟交房或者迟迟不复工，房企焦头烂额、业主为维护合法权益东奔西走。最典型是恒大、蓝光，因为集团资金链断，全国的项目都遭遇停工、烂尾的风险，此外还有江宇世纪公馆、中鼎公园首府等，业主多次拉横幅抗议。

一方面是市场下行，现金回流不及时，而“三道红线”下房企融资难;另一方面建设材料上涨，开发商不得不选择延期交付。

关键词：价格战

如何在逆势中抢夺市场?降价是最直接的方式，而且幅度要到底了，价格战，从五一到618，各种送送送，送车位、送精装。

送物业费、似乎成为常态的揽客手段，龙岗惊现久违的6字头、7字头房源，青秀一高价盘买房送公寓······开发商为了卖房也真的是太拼了。

总结：

整体来看，上半年南宁供应同比持续回落，楼市年中冲刺，去化以去库存为主，随着楼市信贷环境逐步宽松，政策端释放积极信号的石头愈加强劲，加上近期疫情逐渐好转，市场信心进一步提升，正直年中冲刺阶段，多项目持续加大“以价换量”力度配合楼市利好。

下半年成交规模或将进一步提升。不过，虽然整体市场有回暖的趋势，但从区域及项目来看，冷热分化的趋势也相当明显。

从购房者角度而言，目前南宁楼市仍处于边际回暖状态，下半年南宁房价、政策或许会有进一步调整的空间。