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房地产市场步入调整之际，物业服务头部企业拓展的脚步，却并没有停止。

日前，以高品质服务而著称的头部物业服务品牌”龙湖智创生活”，正式签约海口市西海岸片区安居房项目“长秀仕家”。

因安居房在海南的保障性住房性质，此次签约被视为龙湖在城市空间服务拓展方面的最新尝试。

在拓展业务版图的同时拓展服务边界，似乎成了这两年物业服务头部企业的业务发展共识。比如像龙湖智创生活这样的头部玩家，在把住宅小区物业服务做到极致后，逐步向包括商业、产城、公共配套等在内的全业态城市空间物业服务方向发展，争做城市服务的全能选手，为更多客户提供有温度的服务。

空间和服务边际的突破，让人意识到，打开了格局的物业服务企业，发展空间和想像力依然巨大。

从住宅，到更广阔的城市空间

物业服务有边界吗？

近些年来，随着楼市步入调整期，不少以地产开发为主营业务的头部企业，旗下发展相对稳定的物业服务业务，正逐渐承担起拓展业务边界、助力公司发展的重任。

据德勤此前发布的物业行业专题报告，其实早在几年前，包括万科万物云、龙湖智创生活在内的头部物业服务企业，就已经在着力提升管理规模的同时，尝试打破传统物业服务边界，进行服务模式创新。

龙湖智创生活，是其中的典型代表。早在2003年，因为住宅物业服务的口碑比较好，龙湖在大本营重庆接下了第一个公建服务项目：重庆市规划局办公楼。此后多年，龙湖智创生活依然以服务自有项目为主，直到2016年正式开启市场化发展进程。

（龙湖智创生活为写字楼提供物业服务）

2018年，龙湖智创生活与重庆悦来投资集团合资成立龙湖悦来城市管理有限公司，这是企业参与城市管理服务的混合所有制改革案例。此后，其城市管理服务拓展步伐，不断加快：

如与苏州相城高新牵手，推进相城高新区（元和街道）国有（集体）资产运营管理及区域人居环境和营商环境的提升；与沈阳中德开正式签署合作协议，围绕产业园园区基础设施及公共设施建设、产业配套服务等方面展开合作……

多年的持续的服务创新以及多业态服务经验积累，如今的龙湖智创生活，在城市服务这个“新蓝海”中，早已拥有先发优势。更关键的是，其在城市公共空间服务方面的能力，已在广州、深圳等一线城市被广泛认可。

比如，作为广州市白云区图书馆新馆物业服务中标单位，龙湖智创生活从秩序安全、专业保洁、“黑科技”维修、精致园艺、微笑服务等方面，打造白云文化公共服务体系，与白云区图书馆一起为广州市民提供舒适、整洁、贴心的图书阅读服务，就曾多次获得媒体点赞。

（龙湖智创生活服务广州市白云区图书馆）

比如，在深圳的甲级写字楼恒路e时代里，负责物业服务的龙湖智创生活通过IOT物联网技术在楼内设置了206个监测点，集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统、车库管理系统等，实现建筑优化控制和管理。基于此，大楼内各种场景的服务问题，均可通过专属的龙小湖报事一键触达，不仅让在大厦里面办公的客户满意舒心，还达成了节能降耗、高效安全的环境效果。

图书馆、写字楼、科技园、安居房、学校 ……在不少业内人士看来，过去的这4年，是龙湖智创生活不断探索其城市服务边界的4年，足够的积淀，也为其如今的业务拓展打下了良好的基础。

（龙湖智创生活工作人员在商务场合提供服务）

第三方数据显示，截止目前，龙湖智创生活非住宅业态占比约为30%，不仅布局更趋均衡，而且覆盖了商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态。

由社区走向城市更广阔的商业和产业办公及公共设施服务，为城市空间带来不一样的“龙湖式幸福”。龙湖智创生活用自己的探索，不仅奠定了其作为城市多个空间服务领航者的地位，也在外界关心的“物业服务是否有边界”这个问题上，给出了自己的答案。

“以科技驱动的服务公司”

空间服务无边界，但业态拓展却需要实力支撑，尤其是科技实力。

纵览国内物业服务行业，当前真正用云计算、物联网、人工智能技术等加强自身建设的企业，还是集中在行业内的头部品牌企业。

而在多年的实践中，龙湖智创生活用“阴天自己点亮的路灯”、“会自救的井盖”等一个个看得见摸得着的空间服务场景，展现着自己的科技底蕴。

（阴天可以“自己点亮”的灯）

早在2018年，龙湖智创生活就将自己定义为“以科技驱动的服务公司”，不断地强化科技的开发及应用，深化对客户的洞察，提高服务质量，从而更好地应对未来的行业及市场变化。

2021年8月，重庆中国国际智能产业博览会的举办，给了龙湖智创生活向世人展示其科技实力的机会。

（龙湖智创生活应用的智能垃圾桶）

垃圾桶不仅能太阳能充电，还可以自动压缩，当垃圾容量达到三分之二时即触发告警，让保洁员工快速替换垃圾袋；路灯会根据季节和天气变化实现光感自动启停和光线调节；管理人员随时打开手机端app，能实时看见智博会现场各场馆里面供配电负荷情况、设备运行状况、场馆环境温湿度情况等等……

科技的赋能，使得龙湖智创生活成为了“智慧城市”的先行者。

截至2021年9月30日，包括29项发明专利在内，龙湖智创生活已拥有142项专利技术，研发和运维的产品超过200个。

因而，有人产生了这样的疑问，龙湖智创生活到底是一个物业公司，还是一个科技公司？

一个例子很好地诠释了这一切。此前，国内首部新基建权威读本《新基建:数字时代的新结构性力量》在编写时，汇聚了华为、阿里、腾讯、百度、移动、联通、电信等20余家企业，龙湖智创生活则是其中一家物业服务企业。

而在不断提升科技实力的同时，为了满足城市空间的服务，龙湖智创生活还在不断提升管理标准、优化管理细节、精进管理工具等方面下功夫。

基于对不同业态空间内具体需求的深刻理解，龙湖智创生活自主研发了针对商业写字楼空间的设施设备管理系统等，从而对服务的精度和满意度提出了更高的要求，如当业主有需求，住宅业态中15分钟响应，是高标准，但在龙湖蓝海引擎产业园的办公大厦，这一响应时间是3分钟。

（龙湖智创生活工作人员操作智能化设备）

“在物业服务领域，龙湖最让人佩服的，是不给自己的边界设限，不给自己的能力设上限，也不给自己的标准设上限。尤其是他们持续迭代、更新的服务标准和对科技赋能的坚持，对于提升服务水准和客户满意度，起到了至关重要的作用。”在业内人士看来，拥有上千条标准化服务细节的龙湖智创生活，让客户感受到的不光是基础服务的满意，还是有亮点、超预期的惊喜服务，“龙湖智创生活能在商写服务领域打开突破口，并且成长为‘世界五大行’之外商写服务领域的头部力量，背后的秘诀就在这里了。”

官方数据显示，截至2022年4月30日，龙湖智创生活签约及战略合作面积4.8亿平方米，在管面积2.74亿平方米，其中，包括64座购物中心和189个写字楼及其他商业项目，都是龙湖智创生活服务的对象。

“新赛道”上龙湖以业态协同占据先机

在激烈竞争的物管战场，非住领域逐渐成为物管企业突围的重要方向。从服务小社区到探索城市大物业服务，近年来，物业服务企业在城市空间服务这个新赛道上，竞相跑马圈地。

以万物云珠海横琴“物业城市”为例，这一模式是把整个城市公共空间与公共资源整体作为一个“大物业”，将物业小区的管理模式延伸到城市层面。

保利物业城市服务的主要对象为特色乡镇，服务内容和模式与碧桂园服务类似，主要包括市容市貌协管、环卫保洁、垃圾清运等，以招投标形式获取项目。

（龙湖智创生活为重庆一火车站提供物业服务）

虽然从发展趋势来看，在城市空间服务领域，各大头部玩家都在发力，但从企业经营数据来看，该业务仍处于起步阶段。尤其是如何提升城市服务的收入和毛利率水平，眼下更是各家物业服务企业在拓展业务时不得不面临的问题。

龙湖智创生活给出的答案则是：向管理要红利。

作为一个整合住宅、商业、办公、产业等多种物业类型的轻资产服务企业，龙湖智创生活的所提供的管理红利不仅是单个项目或业务模块的效率挖潜，更是龙湖在人才、客户资源、技术以及知识等资源和能力对外释放协同效应所带来的红利。

除物业管理服务外，龙湖智创生活另一大业务板块是商业运营管理，并在过去二十年的实践中，积累了丰富的全生命周期资产管理经验，涵盖商业项目开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

（龙湖智创生活服务珠海优特总部大厦）

受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活通过强大的智能科技创新能力驱动，使得一体化、全方位的物业管理服务和商业运营服务突破物理界限，触达广大的市场，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案以及其他方面，通过优质的服务，不断扩大客户群体，尽可能发挥业务协同的效应，提升企业的收入和利润。

据龙湖集团2021年业绩公告显示，由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元，由物业管理组成的全口径收入达到104亿元。龙湖的服务引擎在三年内，实现从“百亿”到“双百亿”跃级发展，无疑显示出企业发展的巨大潜力。