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乐居买房讯  五象蟠龙板块一地铁口楼盘，一年时间单价从1万7降到最低1万2，每平最高降了近5000，这事你敢信吗？

开盘1年 仅卖出14套

这个楼市是位于蟠龙板块的敏捷华宇锦绣江辰，项目自2021年8月底开盘时，从此前对外宣称的2万+/㎡的价格调整到了1.7万+/㎡。

1年时间再看，价格已经降到了11900元/㎡起，属于是“打骨折”的价格了。

实际上，锦绣江辰价格调整早就有先兆了，今年6月，楼盘打出1.3-1.4万元/㎡的单价，与去年首开时相比跌了3000-4000元/㎡。

到了七夕，锦绣江辰又放了一波特惠价，多套房源价格仅为1.2万+/平米。

到了8月，已经出现最低11900元/㎡的价格。令人咋舌！

售价已贴近真实楼面地价

锦绣江辰地块是在2020年11月13日出让，当时楼面地价5250元/㎡ ，看似楼面价不算高，但是还要上16500平米的竞产权移交安置住房（配建比例10.6%），地块本身还要配建一所12班幼儿园，1所文化活动站，也就是是说，估算这块地的真实楼面价应该超过12000元/㎡。

而锦绣江辰如果卖1.2万/㎡，算上成本是不赚什么钱的。

卖了1年只卖出去14套？

为什么价格降得那么狠？8月26日，乐居从南宁住建局商品房销售公示获悉，目前项目只有6号楼取得预售证，于2021年8月取得，也就是首开的楼栋，6号楼，官方拟售是22600元/㎡，共168套，仅售出14套。

其中显示，签约中13套，已备案1套，另外还有显示抵押的就有38套。

开盘一年只推出1栋楼，168套只卖出14套，这个销售情况的确不容乐观。

小区一半是安置户

从地理位置来看，锦绣江辰位置其实很不错，为什么不好卖呢？

从位置来看，五象新区蟠龙板块，一路之隔是广西体育中心，距离滨江公园约400米的距离，楼下就是地铁4号线体育中心东站口，距离总部基地不到1公里。

从产品看，敏捷华宇锦绣江辰占地约61亩，6#楼2梯3户设计，建面约112/130/141㎡3至4房，也是妥妥的偏改善的高端产品。

但是前面说到，锦绣江辰所在的地块出让时，要求配建不少于66000㎡的安置住宅，这个不是个小数目。整个项目总共10栋住宅楼，其中5栋是安置房，占了一半！

既然小区定位是偏改善的高端小区，但是想买来做改善住房的购房者，还是会介意与安置户在同一个屋檐下。毕竟，小区有一半的住户都是安置户，你说这个小区是高端小区，购房者不买账啊。

而当初1.7万的单价，周边还会有更好的楼盘选择。

目前周边在售的楼盘，有的楼盘位置是一线江景房，如盛邦滨江府、广源华府，那怕价格高点，改善置业的购房者还是会买单的，而偏刚需的购房者，在五象新区又有更多的选择。

（以上价格仅供参考，实际以售楼部为准）

降价后效果明显

2月卖出10套

项目降价之后，销售是否有好转？实际上是有好转的。

据悉，锦绣江辰在6月份之前，根据南宁住建局信息显示，也仅售出4套房，6月开始降价之后，到8月，现在已经售出14套房，2个月的时间比开盘了10个月卖出的房还多，由此可见，“价格迫降”，通过价格刺激“以价换量”的方法，是有作用的。

置业门槛的降低，能吸引到一大批刚需及刚改需的购房者。而且项目的位置相当优越，实处在五象蟠龙板块，纯正地铁口，体育中心对面，距离邕江仅约400米的距离，1.2万起的价格，还是能吸引到不少购房者的。

降价促销是不得已而为之，南宁目前也有不少楼盘于首开时候相比降价降得狠，单价“一嘢”降了4、5000的也有好几个，具体有啥盘就不点名了。

原因不用多说，除了项目自身的因素，还有楼市整体的大环境原因，尽管如今南宁的首套房贷利率最低已经降到4.1%，房企卖房压力并不会减少，要想在有限的购房需求里抢到尽可能多的资源，最终杀手锏只有一个，那一定是"降价抢客"。